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投资德国

Shuo Wang • 21. Januar 2018

老生常谈 - 在德国投资

在德 创业


. 在德国创业的环境


(一)新建企业层出不穷


德意志民族是一个行为方式和思维方式追求稳妥的民族。在德国机关和企业里,大多数人只要有合适的工作位置,就宁愿依赖雇员这个饭碗,而不愿去创业当老板。他们清清楚楚地知道,创业的道路是坎坷的,创业的风险是巨大的。

而作为一名雇员,每年有21个以上甚至30个工作日的带薪假期,前后相加有六个星期。此外,虽然不算富裕,但生活是有保障的。即使一些人不安于现状,多半也是利用自己的业余时间去学习和开辟第二战场。比如,有的女秘书晚上去夜校学习医学和针灸,准备考助理医士(Heilpraktiker)。如果通过国家助理医士的考试,就允许在家开业。既增添了个人的生活情趣,又多了几个零花钱。

由于追求稳妥,民意测验结果表示,德国只有7%的人愿意在有条件时自立。这个数值比中国和其他亚洲国家的调查结果都低很多。在欧洲也是低的了。


最近这十余年来,德国社会发生了巨大的变化。德国企业在全球化的浪潮中也被席卷而入。由于剧烈的竞争和德国企业人头费用过高,德国大中型企业纷纷投资国外,把生产能力转移到国外,使得德国所能提供的就业机会降至十年来的最低水平。甚至非常罕见的第三产业萎缩也在2004年的统计中出现。2008年以来的持续经济危机,造成了大量的失业。仅德意志银行就从2007年以来裁减了一万多个工作位置。


因此,自建企业对于很多人来说,不管他愿意不愿意,都成了生存之必须。


谈及新建企业,走向自立的原因,据德国联邦经济和劳动部2003年的统计,64,6%的人说是为了经营自由和个人自由,60,1%的人有愿意独立经营的愿望,25,2%的人认为是失业之外的另一条道路,13,1%的人是因为有了新的商业点子,9,2%的人是为了挣钱和荣誉,出于家庭接班的为7,8%,其他原因为7,3%。


发达国家第三产业约占社会总产值的60%到70%。大型企业,特别是第二产业的大型企业裁减人员是历史的必然。同时,这也给人们为发展第三产业,为发展个体小型企业提供了新的土壤。


(二)新建,关闭和倒闭


市场经济制度的特点就是经济发展的周期性。每隔几年,市场经济制度国家就要发生一起经济危机。它的症状主要是需求减少,供给过剩,大量失业和大批企业倒

闭。但在经济上升和高峰期,企业的关闭和倒闭也是自然现象。

企业关闭和倒闭有各种各样原因。有经济方面的,有管理和销售方面的,有陷入债务怪圈的,有家庭原因和健康年龄以及合并等原因的,也有经济大环境原因的。

1985年,原西德地区共有18876家企业倒闭,1990年约12500家,1992年和1993年,企业破产数目更大。2004年3月中旬,正当经济景气指数淌过谷底,给人们带来了新生的希望时,从德国联邦统计局传来了2003年全德倒闭企业和个人达101000个之多。其中,破产的个人有61403户,比2002年增长31.1%,有39320家企业破产,比2003年增长4.6%,达到历史之最。2009年上半年,德国企业倒闭风潮再次创造同期历史新高。


倒闭的企业既有新生企业,也有存在多年的老企业。如果不计关闭企业的数目,新建企业数量则大大多于倒闭企业数目。


倒闭,之所以给人那么吓人的印象,源于种种原因,比如,新闻媒体上宣传报道破产的多,报道新建企业的少;破产案中涉及的不光是企业,也包括个人;责任有限公司增多的趋势导致公司破产增加。因为责任有限公司仅以注册资本抵债,不少企业不愿意继续经营或经营不下去了就宣布破产,不必以更多的资金还债,包括偿还员工工资。

德国北部明斯特工商会和南部慕尼黑工商会于八十年代就新建企业的前景,分别作了一个调查。调查表明,慕尼黑地区1980年注册的20898家企业中五年后有61,6%还存在;明斯特地区1980年注册的7925家企业中有53,6%还存在。这说明,在德国,新建企业的四、五年存活率还是相当高的。何况其中还有关闭而非倒闭的企业。

进入一个市场,既有成功机会,又有失败的风险。把握成功的机会,调整相关战略和决策因素,成功的胜数就更大。


(三)德国市场的特点


竞争激烈。

德国是个成熟的市场,从行业分布和市场饱和度来讲,已经没有市场空缺。当然,这只是表面现象。自90年代以来,已经有越来越多的中国香港和台湾公司以及个人在德国成立了自己的企业,并且站住了脚跟,打开了局面。其中不乏佼佼者。就拿中餐业来说,1957年时波恩只有一家中餐馆,而现在则有四十多家。大家都生存下来了。市场在变,环境在变,人们的观念在变,中德两国的经济关系和容量都在变。市场总的趋势在往有利于我们华人创业的方面演变。


外贸比例高。

德国外贸占国民生产总值将近一半。2008年以前,德国的外贸出口一直是世界冠军。每天每月的进出口量都很大。所以对经营外贸的企业来说无疑是个不可忽视的市场。


成本昂贵。

据德国联邦统计局和劳动职业研究所2004年4月29日发表的德国工作时间和小时成本统计,德国自1970年以来的平均工作时间越来越少,而工作小时的成本越来越高。1970年时平均每个劳动者的年工作时间是1879个小时,1991年为1467个小时,2003年则降为1362个小时。每小时工资从大约4欧元提高到2003年20欧元。换句话说,德国一个劳动者2003年二三个小时的工资是中国工人的月收入。2009年,德国近4000万在职雇员的平均月工资为3100 欧元。


德国企业工资水平高,工资附加费用高,税收水平高。尽管德国现任施罗德政府致力于经济改革,但是,战后几十年积累和遗留下来的经济、法律、税收和劳工政策方面的问题非一朝一夕能够解决的。这些问题必然还将伴随我们多年,甚至更为久远。上述几个“高”造成成本昂贵,加上技术和质量的相对优势下降,一些高新产业远不如美国日本等发展迅速,给德国产品的对外竞争带来了严重的困难,也给企业的生存带来直接影响。


产业结构不断转变。

这一过程从60年代至今从未间断。其表现为,第三产业比重不断增加,传统工业逐渐向第三世界和周边低工资水平地区转移,其速度自2000年以来明显加快。传统工业和“老经济”雇员减少,“新经济”自1996年后加速崛起,所占产值成倍增加。


德国惯性。

德国接受新生事物,比如新行业和新技术等,比较慢。但一旦接受,就比较稳定,而且日后又很难再改得过来。


求稳,保守,逃避风险。

企业因而有发展,但不易暴富。求稳和保守表现在许多方面,如法律体系严谨、健全,规定条例繁多,执行严格,以投机取巧手段牟取暴利困难;银行严格控制发放贷款。发放贷款一定会有比在中国严格的担保机制和内部控制方针。银行既要了解你的经商“点子”和企业家的潜力,又要看你的财产情况和抵押能力。那种数年前在中国十分常见的只要领导批准、毋须过目企业经营和财产情况甚至明知企业经营不好,前景暗淡而发放贷款的现象,在德国是不会出现的;行业中相对封闭,技术和经验交流大大少于美国和日本;德国人的“稳性”决定了他们成为人寿保险平均占有率和人寿保险保费支出的世界冠军,而德国人民又是世界各国股民比例中的侏儒。


7.大动荡,大分化,大改组

“大动荡,大分化,大改组”本来是中国1966年至1976年的文化大革命期间描述群众运动常用的一个词汇,由于德国人求稳,保守,逃避风险的特点,应该说是不适用于德国人的脾气禀性的。现在挪做他用,形容德国,竟然是那样地贴切生动。因为全球化的浪潮,不管你喜欢不喜欢,不管你欢迎不欢迎,你都不能饶它而行。

全球化是全球人才、资金、货物和信息的空前流动和交互作用。由于经济全球化同样也越来越冲击德国社会和德国市场,自90年代年以来,一直处于这种大动荡,大分化,大改组的浪潮之中,从90年代后期至今,这种趋势和发展更有过之而无不及。

全球化带给西方社会包括德国的是弊多利少。最常见最容易感受到的表象是德国企业的兼并改组,产业结构变化,产业外迁和资金流、货物流以及人才流的变迁。原德国赫斯特化工集团在法兰克福总部的雇员来自60多个国家和地区,德意志银行在法兰克福地区的雇员来自60多个国家。德意志银行在欢迎招聘的新职员大会上,使用的工作语言不是德语,而是英语。大型企业的分化和改组每年已经达到了几千亿欧元的数额。笔者在德国企业里已经工作了十余年。曾工作过的三个德国大型企业几乎每年都在进行企业内部结构调整,其目的就是适应变化,适应市场,适应全球化的浪潮。当然,内部调整的结果是雇员的人人自危,因而,结构调整遭到了企业工会的抵制。

随之而来的则是政治制度、经济制度、企业结构、企业文化和哲学以及人的思想的调整和适应。比如,德国法律法规方面对高科技人才的绿卡制度,商业零售业开门时间的法律规定,外国人在德入籍的法律规定,企业内部结构的再调整。

正因为全球化给西方发达国家包括德国带来了冲击,每当在瑞士达沃斯举办世界经济论坛年会和七大工业国首脑会议时,没有哪一次不发生反对全球化的游行和示威的,以至于酿成暴力冲突。

全球化其实也给中国和亚洲国家和地区包括亚洲四小龙带来了巨大的冲击和影响。大批外国资本和大型跨国公司向中国大举进军,对中国的民族工业和传统文化,造成了几近毁灭性的打击。然而,中国人民的苦苦支撑和顽强求索,“摸着石头过河”,顶住了战斗的第一回合。中国经济的高速发展,已经给中国人民创造了走向世界的第一次机会。中国人在海外已经逐渐尝到全球化给予我们机遇的第一丝甜头。


上述这些特点表明,在德国建立自己的企业有成功的机会,尤其是给予我们华人的机会,但成功往往来得相当艰难,风险比过去更加增大。


二. 创业和经营的战略策略


(一)成败的原因何在。


德国联邦经济部根据调查结果,将新建企业破产者的失败原因归纳为以下七条:


资金短缺。

这是68.6%的新建企业破产的原因之一。主要是由于新建企业者对资金需求量估计不足,一旦客户拖欠付款,就发生了流动资金周转问题。有的企业由于收买兼并企业时付出的价格过高,偿债利息随之而高。


信息匮乏。

占61%。新建企业者对市场行情了解太少,过高估计了自己的产品或服务的市场需求,过低估计了竞争对手的力量。


缺乏必备的专业知识。

占48%。一些新建企业者对商业和企业经营可说是一窍不通,对自己进入的行业根本不熟悉。


缺乏计划。

占30.1%。主要是计划做得不够,不全,或对好的计划未认真贯彻执行。


家庭纠纷。

占29.8%。这是私有企业中的一个典型问题。如经营者工作时间过长,配偶忍受不了。还有过多地从企业资财中挖取资金填补家用而企业不堪负重。


对企业能力估计过高。

占20.9%。即投资过猛,固定成本过高等。


外界影响。

占15.4%。比如客户态度的改变,客户群中的购买力不稳定,技术进步造成的新机器买价过高,地方政府政策的改变等。


从以上七点可以看出,导致企业失败的主要根源是企业家的素质。外界影响和家庭纠纷只占15.4%和29.8%。同时也可说明一个企业如果能留有资金余地,如果详细调查了解市场,如果从自己熟悉的行业着手或通过学习掌握必备的知识,如果能认真制订和执行计划,如果……, 那么企业成功的可能性就会更多更大。


(二)行业的选择和竞争问题


上述明斯特和慕尼黑工商会的调查是按行业划分的。新建企业4-5年的存活率与具体的行业分布密切相关。它们在这两个城市分别为


新建企业的存活率


明斯特 慕尼黑

饭店旅馆 35% 47.9%

办公服务,咨询,经纪,广告和其他服务业 61.2% 65.9%

贸易 51.3% 60%

建筑 (慕尼黑包括装修扩建) 24.6% 64.9%

信贷和保险 51% 61.7%

加工工业 无数字 61.5%

生产企业 60.8% 无数字

交通业 59.4% 59.2%

旅游业 85.85 无数字

农林业 35.6% 无数字


首先我们要在这里明确指出,随着时间的推移和变化,特别是90年代以后世界经济产业的重新调整和改组,极大地影响者德国市场的变化。自80年代起,农林业、建筑业和传统产业继续不断地萎缩。进入90年代后期,由于经济的全球化,欧盟各国不断要求继续减少国家对农林业和传统产业的政策性补贴,这些产业的生存能力将大幅度下跌。而“新经济”和“老经济”都在开始加速向国外转移工作机会,因

此,如果今天再做一个工商调查的话,可能会有不小的变动。


从上表可以看出,各个行业中新建企业的生存机会各不相同。各个城市和地区不

同,各个时间阶段不同,万不可一概而论。我们看到,尽管旅馆和餐饮业存活率在这二个地区都很低,但这期间大量开办的中餐馆则很少有倒闭现象。不过,进入90年代后期以来,经济环境对中餐馆逐渐恶化,竞争逐渐激烈,德国人兜里的钱相对不如以前多了。中餐馆的鼎盛时期终于不再重现。代之而起的则是中越泰小吃店。中餐业从此进入战国时代。贸易难做,餐馆好搞的辉煌已经不再。


上面涉及到的是大行业的划分。而实际情况要复杂得多。在大行业基本稳定的情况下,小行业可谓千变万化。旧的行业萎缩,过时退出,改组,合并,新的行业又如雨后春笋,朝气蓬勃,在国际间传播开来。

例如,在德国产生,然后被引入其他国家的小行业有:

- 房门更新业。1968年由不来梅的迪斯柏格公司首创,将各种旧门改造成看上去很新很现代化的门。这个小行业很快推广到欧洲各国和美国。

- 日光浴室。1977年在德国推出,1980年达到高峰时在美国市场上也出现了。

- 生物建筑材料商场。在德国产生后也迅速推广到美国。

引进到德国的小行业更多,如法国的自然化妆品店,英国的门房代理业。来自美国的更多,如计算机商店,快餐店,自选商场,汽车出租业等等。在餐饮业中,中餐馆,意大利的冰淇琳店和土尔其的“多纳饼”店80年代90年代的发展最为迅猛。


1975年5个德国软件工程师退出了IBM在德国的分公司,成立了SAP软件公司,不到二十年,企业已经发展成了上万人的大企业。现在则已经进入德国股票指数DAX多年,2004年进入了欧洲50家大型企业的股票指数队伍EURO STOXX50 。九十年代末期美国和欧洲软件行业的崛起,带动起了相关产业,带起了全球“新经济”和相关股票指数“新市场”的崛起。

我们在此不能不提及影响整个世界和世人生活的计算机、计算机网络和移动电话。虽然计算机和网络的由来已经有几十年的历史,但它们的崛起以及对人类家庭生活的巨大影响却是90年代以来的普及和推广。有了它们,才有今天的数码相机,我们才能在几乎大街小巷到处看到网吧、手机店,才能从事网上购物,到网上银行办事。德国网上交易额自2003年起增长幅度加大,还将进一步影响人们的生活和商业行为。


应当注意的是,要将一个行业引入到德国,要看是否符合德国国情,要将德国的行业引入到别的国家,同样要看是否符合那里的国情。据统计,即使是向德国输出行业最多的美国,适合而可以输入德国的新行业也只占美国产生的新行业的5% - 10%。

我们来看看引入新生事物方面比较典型的例子卡拉OK。日本创造的这个行业在中国和其他东南亚地区推广速度之快是众所周知的。在欧洲一些国家(如卢森堡,甚至在英国)也正在推广开来。但在德国几乎是寸步难行。据仅有的几家推销卡拉OK设备的公司之一的老板曾对本书原作者说,他们代销的先锋卡拉OK设备每年只能卖出十四、五套,而且买主基本上都是中餐馆。这主要是德国人的思维方式和生活习惯不同。虽然他们在一年一度的狂欢节上载歌载舞,在不认识的人之间甚至于亲吻以至于发生性关系。这也许是一个喜欢安静生活、比亚洲人更少参与夜生活的人的发泄和歇斯底里罢了。

尽管柏林的夜晚稍微热闹一些,但柏林的生活气息已经不再是德国式的了。西德战后几十年对共产主义圈围的西柏林的特殊培养,西柏林的热闹和文化早已经是半美国化了。当你夜晚或星期天早晨漫步在德国一个中小城市街头,你才能体会到德意志民族的安静还需要相当的外力推动才能适应卡拉那个OK呢。

当然,我们不能断言卡拉OK在德国绝无前途。据一个中学生讲,现在已经有一些搞流动卡拉OK晚会的商人,定期举办卡拉OK晚会。参加的人不少,多是中学生,也有些大学生。

德国经济学家把一个行业的发展分为四个阶段: 起步阶段,快速发展阶段,成熟阶段,竞争排挤阶段。

再以卡拉OK为例。这个行业在本书第一版的90年代刚刚步入起步阶段。十年后的今天,卡拉OK仍然还处于起步阶段。中餐馆在80年代和90年代进入了快速发展阶段和成熟阶段。进入新的千年,德国许多地方,尤其是在大中城市,中餐业已经进入竞争排挤阶段。中国的外贸类公司渐渐进入快速发展和成熟阶段。当然,各个行业各不相同。比如高科技产品的中国外贸类公司,现在还正在筹备,还没有进入起步阶段。中国的汽车行业,由于国内市场的快速发展,正在积极努力满足国内市场的需求,无暇顾及海外的扩展,在欧洲的业务根本就没有进入起步阶段。而中国人办的咨询公司十年来一直处于起步阶段。这一方面是缺乏通晓中德两国文化、语言并具备中德两国的教育背景和相关知识、尤其是具备中德两国经济界的工作经验的人才,另一方面还在于国内企业对企管和经济咨询缺乏一定的需求。而需求的缺乏并不是没有实际上的需求,而是人们对咨询的认识还停留在10年前人们对硬件和软件的认识上。


在西方国家,企事业和公共机构请来咨询公司对企业运作和市场进行咨询早已经是司空见惯的事,而我们中国人还远远没有看到咨询的重要性和必要性。咨询固然是产生了费用,然而,通过咨询我们可以作出正确的决策,节约大量成本,少走很多弯路,赢地了时间和竞争的胜利。同时,咨询也带来了企业内部缺乏的知识和诀窍,能做到企业没有咨询时做不到的事情。咨询的价值正在逐渐地被国人所认识和承认。正象国人今天对计算机硬件和软件价值的认识转变一样。

过去,人们往往忽略软件的价值而看重硬件。都知道计算机没有硬件不能运转,而软件则看不着摸不着,因此往往在评估计算机功用时,首先想到的是它的硬件而忽视软件。不过,这些年来,国内对硬件和软件地位和价值的看法正在逐渐调整。软件的地位和价值已经不断上升。然而,这毕竟是十年已过。难道我们国内企业对咨询行业的需求也还要再等上十年二十年吗?


进入德国市场,不在于你所进入的行业处于哪个阶段,而在于你以什么样的战略策略和准备工作进入这个行业。最典型的例子也许是德国的阿尔布莱希特兄弟创办连锁超市“阿尔迪”(ALDI)的过程了。当时,德国的大型超市已经林立,市场已经没有余缺。按道理讲,阿氏兄弟打入饱和的市场与大型商业集团竞争,胜少输多,其艰难程度已非常人可以想象。大型商业集团资金雄厚,人才济济,已经首先就占尽了人合地利。阿氏兄弟坚持薄利多销和简朴货架布局,没有大型超市货物上架摆放整齐的人工费用,从而节省了管理费用,降低了整个经营成本,从而可以以价廉物美取胜,就是说,不光价格低,而且还质量好。比如在质量方面,他们也采取了多种措施。很多名牌供货商不愿意在价格便宜的阿尔迪店,因为这会影响他们的品牌战略。没关系,阿尔迪集团让他们或者换一个商标,或者干脆打出阿尔迪的牌子,即“无名商标”。这样,既获得了名牌商品的高质量,又坚持了自己的优价战略。

今天,阿尔迪可以说是物美价廉,阿尔迪的品牌已经深入人心。阿尔迪从零起步,已经从德国商品零售业的大蛋糕里瓜分着越来越大的份额。引得仿效者众多。2003年,另一个零售业连锁超市“利得”(Lidl)第一次超过阿尔迪集团的年营业额。不过,德国记者们评论道,由于“利得”超市布点比阿尔迪多,还不能算是正式超越。阿尔迪家喻户晓,已连续多年被评为德国十大商标,阿氏兄弟也连续多年荣登德国首富的宝座。当然,失败的例子比比皆是,即使进入一个快速发展的行业,如果没有一个合适的战略策略和充分准备,失败自然也是必然的了。


(三〕创造性创业和模仿性创业


所谓创造性创业是指技术发明和利用社会革新两种类型。

技术发明可以分为产品革新和程序革新两种。如激光唱机的出现就是产品革新,旧门翻新技术就是程序革新。社会革新同样可以分为两种,即结构革新和合同方式革新。美国大学生莫纳革汉想开一家意大利馅饼店,却苦于没有足够资金,便想出了客户电话定餐,送餐上门的方法。如今,他拥有几千家意大利馅饼店,也打入了德国市场。这就是所谓社会结构革新,即打破了上门吃饭的社会习惯而改为送餐上门在家吃饭。“合同方式革新”的一个例子是清洗业务。一个德国企业家雇佣了一批寻找第二职业的工人,在业余时间为工厂清洗机器,工资控制在每月480马克(约245欧元)以下,从而免去了企业社会保险,降低了企业工资成本。最终结果就是企业清洗机器的费用低于用自己的员工清洗机器的费用。这种方式就是建立一种新的合同方式。现在,第二职业在德国早已经是遍地开花。

不过,据统计,在德国97%的新建企业是模仿性建立企业。创造性建立企业只占

3%。原因很简单,模仿者总是多于创造者。模仿性建立企业的效果不一定会比创造性建立企业差。一个德国企业家说得好:企业家的任务实际上主要应该是发现并认识商业点子和机遇并充分利用它们。德国商人莫恩以建立“购书者俱乐部”的商业点子,在40年内使贝塔斯慢公司从一家小出版社发展成为世界上最大的新闻出版财团之一。但“购书者俱乐部”并不是莫恩发明的。他只是发现认识了它,利用了它而已。IBM公司的发展哲学是:绝不做第一人。一个新的尝试出现后,先观察一番,发现他人有成就,便立即学来,为我所用,做“迅速的第二者”。IBM的成功很大程度上得益于这个企业哲学。当然,事物是发展的,相对的。IBM自90年代后期,也在调整企业经营战略,加强了科研开发。

做创新者,做第一人,有可能成功,但也有失败的风险。如果你在德国首家推销传真机,你今天可能已成巨富;但如果你首家推销的是差不多同时出现的图象文字机,你可能早已经破产。这就需要有准确的判断,足够的调查,充分的勇气和韧性。激光唱机刚刚出现在德国市场上时,许多人不以为然,认为它与传统唱机没有太大的区别,价格又贵。头几年果然销不动,但在后来几年里,销售额翻了六倍。类似情况还有DVD激光唱机。2001前时,一台普通DVD激光唱机售价1300马克到1600马克(大约在665至820欧元),而今年,2004年,消费者已经可以买到几十欧元一台的DVD激光唱机了。价格看来是降低了不少,但商人赚的钱则比三年前要多得多。

一个台湾商人曾说,他在德国推销计算机只读激光盘已有多年,经营惨淡,销售不好。但他仍然坚持着。1993年世界计算机市场普遍不景气的情况下,激光盘忽然得到了广泛的认识,销量激增,他一下子占领了德国市场上很大一块地盘。笔者认为,这位台湾商人非常了解自己产品的性能特性,知道这是计算机业发展的方向。虽然产品并没有一下子被市场所接受,计算机现有技术还可以满足用户需求,还没有对新技术的大量需求,但他的本能使他做出了正确的判断并坚持了下来。


这便牵涉到了第三种建立企业方式,或者说是第二种方式的改良,即“创造性的模仿”。所谓“创造性的模仿”,原来的解释仅仅是模仿别人已经成功的方式,移植到一个无人竞争的新地区。笔者认为可以扩展一下定义:有自己独立分析和判断的模仿。从德国一个地区移入另一个新地区,是一种创新(地区新);适当改变产品和服务内容及形式也是一种创新(内容新与形式新);以自己独特的方式来促销,又是一种创新(营销方式新)。说到内容学与形式新,德国中餐馆的菜肴就是一个典型的例子。德国的中餐按照德国人的口味作了很大改变。也许国内的人不以为然。但这种方式恰恰是能为德国广大群众所接受的。如果不根据德国国情,“保持”自己的传统,就不符合德国的游戏规则了。

记得在80年代末期,中国云南省某单位派出强大阵容,在杜塞尔多夫闹市区开了一家中餐馆。服务员小姐年轻漂亮,会说一口流利的德语。厨师也是国内选拔的一流正规厨师,有多年经验。笔者在该餐馆吃过一次饭。可以说,饭菜质量很高。但是,饭菜虽然好吃,但我吃完以后,觉得他们很难在德国立足生根。果然,没过多久,这家餐馆关门大吉。为什么?他们的饭菜太辣。而且,云南的辣与泰国餐馆的辣不一样。泰国餐馆的辣,辣在嘴上,甜在心里;中国餐馆的辣,辣在嘴上,也辣到心里。这就是中餐馆的辣与泰国餐馆的辣不能相比的原因。这也是泰国餐馆虽然很辣,但仍然能长年立于不败之地的原因。这也是中餐馆改良而适应德国国情的原因之一。


(四)寻找新的商业点子


不断创新是一个企业长期生存的要素之一。波恩德国经济出版社股份公司(原波恩冷特罗普出版社)有一个刊物,叫“商业点子”(Geschäftsideen)。他们组织有关编辑力量,分析当前市场行情和市场前景,分析新生行业和传统行业。发现某个行业蕴含有巨大商机和发展前景,就在刊物上向读者推荐;发现某个行业面临危机,就提出警告。

举例如下。1978年该刊推荐汉堡包快餐馆。当时,这个行业模仿美国麦当劳快餐店经营方式,刚在德国兴起,就显示了成就。1980年推荐了办公服务业。这项推荐可以说高瞻远瞩。虽然办公服务业的兴起相对于这项推荐时间有好些年的滞后,但今天的实际情况确确实实地应验了该刊的预想。1982年推荐一小时洗照业。1984年推荐电话营销代理业。1986年推荐激光印刷中心。1990年推荐正餐快餐馆。这些推荐点子经过实践证明,大多正确和实用。捷足先登者就能获利。

该刊提出的警告也往往应验。1979年该刊对快速洗衣业发出警告。当时行业中还有20%企业能盈利。而今天,已经倒闭了很多。其实,洗衣业不会消亡。自1979年以来,它处于事实上的调整和重组。自2000年年底以来的经济萧条和德国社会经济改革,使得人们口袋里的活络钱少了。同时,服装业已经逐渐感受到亚洲服装的竞争,价格下降。此外,家庭熨烫技术与往日相比已经不可同日而语。欧元的引入,造成了物价的高速上涨。种种原因,归结到洗衣业的衰落的表象。

1983年该刊就录像带出租业中的欺骗想象(招聘特许经营人)发出警告。

1987年就数据库行业发出警告。那时该行业只有10%能有赢利。可以说,该刊众多的警告当中,这是一条最为重要而失败的警告。80年代末期,计算机行业发展虽然很快,但除了不算发达的少量的个人计算机,主要还是大型机。大型机用户少,更新换代慢。因此看来,该刊的警告似乎应该是应验了的。然而,90年代以后,个人计算机发展迅猛,大型计算机开始加快更新换代,新型计算机结构客户机服务器和网络的推广,使得数据库产业面临极大的需求。数据库不但没倒,反而欣欣向荣,蒸蒸日上。成为新经济产业的重要成员,也与其他新经济产业促成了1999年和2000年高新技术股泡沫的形成。泡沫过后,数据库产业仍然迅速恢复。看来,在未来十年数据库产业仍然会和新经济产业参与带动老经济的发展。


波恩德国经济出版社股份公司的地址是:

Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG
Kundendienst
Theodor-Heuss-Straße 2-4
D-53095 Bonn

http://www.vnr.de

http://www.rentrop.de


三.中国企业和中国人的机会


(一)目前状况


随着中国经济的高速发展和中国加入世界贸易组织,中国与其他国家的贸易正在向深处和广处发展。越来越多的私营企业已经开始在德国安营扎寨,在德国的数万中国留学生也在跃跃欲试。最近二三年中国人在德国开办的责任有限公司,已经不计其数。没有正式登记注册而早已开始经营的更是无法计算。中餐馆则发展更快。


最近十余年来,德国的形势发生了巨大变化,德国的华人华侨也发生了巨大的变化。原来相对比较单一的经营形式和经营范围,原来以国内公有制企业和事业的派出机构为主要成份的华人企业,早已经被私人企业所取代。原来一部分公派企业的所有制也发生了静悄悄地革命。


华人华侨企业的触角已经伸到了各个行业,各个角落。从第二产业到第三产业,从资本类公司到人本类公司再到各种个体企业,应有尽有:独资合资生产和加工企业,银行保险、贸易、旅行社、餐馆旅馆、各类经纪人、批发零售、咨询、医疗卫生、新闻出版、体育文艺。可以说,有什么样的德国企业,在德国土地上就有什么样的华人华侨企业。


在此特别值得一提的是,70年代末期到90年代的留德学人,学成之后,很多人留了下来。这些人有相当一部分人在德国企业里工作。他们的人数相当可观。比如,德意志银行,德累斯顿银行,商业银行和巴伐利亚裕宝银行里,每个银行都有几十个中国人。其他德国的大中型企业的情况同样如此。他们既有中国企事业的工作经验,又有德国企业的工作经验;既有中国语言文化的深厚根基,又有对德国语言和文化的精通和了解;既了解中国国情和民情,又了解德国的风土人情。开句玩笑话,他们既认识德国人的严谨,又了解德国人的德行。他们中不乏出色的律师、医生、税务师、会计师、翻译家、教师、教授、工程师、银行家。他们了解德国企业计划和决策的制定过程,他们知道德国人在什么样的环境里会作出什么样的决定。他们还知道在商业谈判中,德方还有多少回旋的余地,为什么德方的定价在谈判中已经到了最后底线。他们当中很多人自己也在不断地求索定位。国内企业和个人作为“外来户”要在德国竞争搏击,只有按照我们的古人孙子兵法所说,“知己知彼”,才能“百战不殆”。毫无疑问,他们是华人华侨企业在德国发展中可以信赖的支柱,他们是国内企业来德发展可以依赖的中坚力量。


(二)发展方向探讨


德国并不是遍地黄金。这里有成功者,也有失败者。在此,笔者愿就中国人和中国企业在德国办企业的方向和策略提几点看法:


1.要适应德国国情。

在德国创业建点,如何建,一定要研究是否符合德国国情,如何去适应德国的国情民情。上面提到的中餐馆对中国菜肴特色的改进就是个例子。还有个有趣的例子:麦当劳最初打入德国是在德国巴伐利亚州,麦当劳经营了一段时间后发现生意并不好,于是麦当劳做了一番调查,察觉原因在于:巴伐利亚人认为,吃汉堡包不就着啤酒毫无乐趣可言。于是德国麦当劳打破不供应含酒精饮料的惯例,在餐厅中供应啤酒,结果销售额果然大增。


2.重视咨询,重视软件。

咨询业在西方发达国家有着长期的传统和丰富的经验。其实,中国古代的“知己知彼,百战不殆”和近代现代的战争中先派出侦察兵和侦察机以及卫星侦察,都是为了减少战争的损失。由于有了侦察兵而取得了战争的胜利,由于充分利用了中立的咨询企业的经验和智慧而减少了风险和经济损失,这在经济学上叫降低机会成本。机会成本在经济学发展的今天,已经可以轻而易举地算出。不懂得降低机会成本的重要性,付出的代价不仅仅是机会成本,有可能付出的是企业的生命。

德国企业不仅仅是在作为“外来户”闯入中国市场时借用咨询公司的力量,在本国市场的具体实践中经常委托咨询公司为他们调研,提出规划和计划,解决问题的方案直到具体实施。咨询业的内容也不再限于企业管理,而是企业生存运作的方方面面。比如,市场调研,人事咨询,税务咨询,企管软件和其他软件咨询,企业兼并咨询,单一项目和其他投资项目咨询,大宗合同咨询,市政建设咨询...。咨询,已经深入了我们的生活,咨询,已经在德国走进了企业的千家万户。


过去,国内的企业家,就是不重视咨询,不重视软件(这里即包括了计算机软件,还包括了我们日常所说的企管经验和知识以及软环境),不重视商业交往中除了订单以外的因素。。你邀请一个厂长参加德国专家关于企业管理的讲座(更不要说介绍德国的经济形势了),他就问,他有没有带订单来,或者是否想合资?如果没有,那就算了。在德国的中国企业也是如此,对企管咨询,对经济环境和订单以外的东西不重视的现象十分普遍。世界政治,相关行业的市场行为,德国经商的惯例等等,作为管理层必须去关心和掌握。不懂经营,不了解市场,不去学会利用咨询,就会受到市场的惩罚。有些国内企业在德国已经建立了,才发现根本就不了解德国这个市场,硬着头皮支撑下去,日子十分难过。在德国市场上曾经拼搏一番而最后以失败告终的中国企业,有大有小,数目不少。


这些年,国内时兴MBA。大小头头为了混得一纸工商管理硕士文凭,亦步亦趋。尽管很多人考试时还希望老师高抬贵手,但是不管怎么说他毕竟还会在家多少看看书的。这毕竟对促使他认识和了解世界市场,认识和了解经济运作大有裨益。本世纪以来,国内各行各业加强了对经济知识和市场调研的重视。看来,国内已经逐渐对软件和咨询业重视起来。


3.企业的目标,未来经营活动与适当的战略

建立企业需要付出相应的努力和代价,比如时间,费用和精力。因此,首先必须明确我到底要干什么,要明确自己的目标和方向。我要在什么市场提供什么产品或者什么服务。

此外,企业建立之前必须确定企业定位值。这是西方经济学当中的一个概念。定位值决定在什么框架下去达到目标。定位值决定企业面向哪些需求人群,怎样解决可能出现的目标冲突:

比如,一个企业追求最大限度地满足投资人的利益还是满足所有需求人群的胃口。这就决定了企业的赢利是在年终时最大限度的分红还是投资员工的再培训。

企业是否重视生态环境,如果订货赢利不少,但是对环境不利,你愿意接收订货还是拒绝。


企业定位值常见的主要问题有:

质量、增值和价格结构对我有多么重要?(我的优先级放在高质量还是放在普通质量但是价格低廉?)

我全力以赴最大限度地追求最大利润还是考虑其他因素(如社会因素和环境因素)?

企业年终时保留多少利润以使它再增值或者创建人在多大程度上追求较高的物质生活水平(平日花费较大,企业年终时必然利润减少)。

我推崇什么样的领导作风,是民主式的还是权威式的?应该让员工怕我还是让员工喜欢我?


4.客观条件的分析

解决了目标、方向和定位值的问题以后,就要把它们具体化。现在要解决的核心问题是:我作为企业创建人可以为我的潜在客户提供什么我的竞争对手所没有的东西?换句话说,我们在哪方面好于竞争对手?那么作一番自我分析、环境分析和市场分析就能回答这个问题。

行业分析给我们显示了一个经济分支领域里市场各路群英的力量分布和竞争关系。市场分析给我们以市场需求方面的答案,何处还有市场空缺,何处还有机会。竞争对手分析使我们对市场和行业的角力及其竞争关系有了进一步的了解,知道了竞争对手的长处和短处。资源分析明确了自己的核心能力和资金状况。


5.企业采用什么法律形式

以什么法律形式建立企业是个需要综合考虑和决定长远的决策问题。

它决定了一些原则性问题如对债权人的担保和责任,创建人作为企业主的权利和义务。因此,企业法律形式不能轻易改变。那么在创建企业时就要仔仔细细认认真真思考,哪种企业的法律形式更适合我的企业的目的和发展。当然,企业法律形式并不是一劳永逸地解决了。由于环境和企业内部的各种因素的不断变化,有经济的,法律的和个人的,这个问题还会再提到议事日程上来。


企业通常是一个多人的集体,同时也有个体企业(只有一个人对其业务负责)。法律形式规定了企业主之间和对第三者例如客户、债权人和投资人的关系。德国公司法规定了相应的公司法律形式,供创建人选择。

法律出处有:

德国民法典(BGB),

商法典(HGB),

责任有限公司法(GmbHG),

股份公司法(AktG)和

合作社法(GenG)。


根据是否是企业主的个人品质置于前台(如他的能力和知识,他的积极参与等等)或者还是他的资金起更重要的作用,企业可以分为下列四组法律形式:

个体企业,

人本类公司:民法公司,无限商业公司 (OHG),两合公司,静止公司

资本类公司:有限责任公司,股份公司,两合股份公司

特殊和混合形式:注册合作社


6.选点问题

选点是建立企业的战略问题,是今后发展的决定性因素。根据企业发展战略、经营方针和企业实情,结合当地具体情况,聚合最佳因素,综合评估,将为企业的发展带来良机。

具体说来,选点需要考虑的因素很多。但一个新点不可能满足或者不能最大满足所有要素。只能综合考虑,加权分析,取其之优。各种类型的企业,其考虑问题的侧重点也不尽相同。生产性企业要考虑劳动成本,贸易和第三产业要考虑就近客户。

通常企业最先纳入视野的决定性问题是:

我是在德国生产还是把生产点设在中国,然后选择最佳地区,比如靠近某一经济活动中心还是偏离经济中心,在该地区选出最佳地点,比如在某一城市,是在市内最佳点还是在选一侧街。


小型企业(洗衣房,小商店)仅仅在地方经营,它们只须在地方上考虑局部最佳点。

我们现在来看看分析一下各个具体因素:


- 劳动力和工资成本

对劳动密集型产业来说,比较方便和容易地获得劳动力而且工资水平比较合适对于企业来说具有极大意义。工资水平当然也对服务类行业具有重大意义,不过,服务类行业同时还要考虑就近方便客户,因此服务类行业的选点受到了进一步的限制。生产企业原则上可以考虑在远离中心城市的地方,而把劳动力和工资水平因素放在首位。起决定性作用的是,企业能否招聘到合格的人力。

通常企业会碰到经典的目标冲突问题。一方面企业为了降低成本,要压低工资水平,而另一方面工资水平越低,劳动力的素质也越低。

我们经常在报纸上看到这样的招聘广告,既要懂英语德语汉语,又要懂电脑操作,还有有三年五年德国经验。如果你去应聘,老板给的年薪不到二万四千欧元。而这样的人才在德国公司至少可以拿三万四千欧元的年薪。


与低劳动力成本的优势相反的顾虑有,中心位置的布局会导致原材料和货物运输成本的提高;由于边远地区的开发不如中心城市,边远地区文化设施,学校幼儿园等缺乏,招聘相应资力和素质的人才困难,通常只能是大大提高他们的工资才有可能吸引人才,这反过来必然又加大企业成本。


中国公司打进德国,企业的运作离不开有德国学历和经验的中国人。他们大部分生活在大中城市。而德国的大中城市目前大都有了中国文化中心和中文学校。这就给中国公司的员工创造了良好的生活环境,使他们在异国他乡能够尽快熟悉环境,了解德国情况,为创造一个良好的公司风气奠定了基础。


- 就近客户,方便客户

贸易和服务类企业(银行,商店,餐馆,旅行社,旅馆等等)的销售额主要来自于附近和熟悉的客户,很少有远道而来的客户(暂不计旅馆),选点对他们来说就更为重要。

决定性的因素是:地皮费用,房租,交通方便性,停车位,生态环境如噪音,下水管道条件等。

企业销售生产商品不同,使用选点条件也不同:

a.是否是满足每天的生活需要,比如食品,烟酒;

b.是否是满足周期性的需要,如纺织品,或者是

c.满足非周期性需求,如工具,餐具等等。


a类企业一般都采取就近原则,它们服务于附近的客户。这些年由于竞争,它采

纳了新的销售方式,即搬迁到了所谓消费购物中心,那里的房租要比市内相应低一些。

类企业和c.类企业处于客户对质量和价格的不断比较之下。它们通常都座落在

竞争对手附近的繁华商业街上。尽管房租昂贵,但它们还是认了,忍了,因为这里可以保证一定的销售额。如果经销同样的商品而远离市区,那么企业只能用给客户的优价并花费大量的广告费用来弥补客户的不便。


- 基础设施

现代企业往往设置多个地点。尤其是把生产和销售分开。生产点在地皮房租相对较廉的地方,销售则尽量靠近客户。企业不管大小,都与运输有密切关系。廉价、安全可靠的运输途径是企业服务于客户的保证。大型中国贸易公司进出货很多,如果远离海港或空港,运输、调度、报关和储存就不如就近方便。

在德国,目前各地的道路、水电、交通和通信等基础设施和条件基本上都比较健全了。只是在远离城市的地方如果不会开车还不是那么方便,另外小城市和乡镇还没有宽带上网条件。对基础设施问题,运输量较大的企业需要重点考虑。

汉堡、不来梅和法兰克福华人企业群集,就是因为运输条件和就近与运输海港海关联系方便。


- 税收,国家收费和政治环境

在德国因为税务制度、国家结构政策和分散管理的财政税务部门的原因而各地税赋费用不同。工商税(Gewerbesteuer)和地契税(Grunderwerbsteuer)由地方来定,落户一地的企业既受中央同一税率的约束,如流转税,又要区别地了解地方税率高低。


德国的政治区划分为三级:联邦、州和县市(地方)。

各级机构都有税收收入。税收来自哪种税种,由国家确定。而工商税征税税率则由地方自主决定。关于征税税率,我们举例说明。


如果求得统一税收测定额为18000 欧元,地方征税税率(Hebesatz)为200%,那么企业所交工商税为36000 欧元。如果地方征税税率我400%,那么企业所交工商税为72000欧元。征税税率的多少是公开的,每个地方政府都把它刊登到因特网上。如果网上找不到,可以打电话给市政府询问。

我们看到,征税税率的大小极大地影响着企业最终上交税额。

不过,由于经济环境的变迁,地方政府都在不断地调整征税税率。法兰克福市政府前些年的征税税率在500%,2004年已经降低到390%。近年,地处市区的大企业和银行渐渐搬出法兰克福市区而选择了周边地区,就是因为法兰克福市区征税税率太高。而税率的降低也是地方政府对市场和环境的变迁作出的反应。


不可低估的是地方政府工作的态度和效率。如果他们勤勤恳恳,高质高效地工作,则对企业气氛的影响是积极的,企业的费用也是微乎其微的。

中国在改革开发当中各地为了吸引外来投资纷纷采用了对外资的多种优惠政策。德国原则上对内对外一视同仁,但也有少量差异。如在德国东部投资的优惠就比在西部要多。

此外,地方外国人管理局,又叫移民局,对外国人的态度也很有影响。德国的移民局基本上都对外国人十分恶劣,恶劣到令人不可容忍的地步,当局部门已经丧失了一个人应有的人性。笔者在德生活多年,有意识地多方打听并且有意识地自己亲身经历和观察移民局的所作所为,想努力找到对外国人态度和蔼的移民局。然而,结果还是令人十分失望的。这大大伤害了外国人和外来投资者的人格和自尊心,影响了他们的兴趣。

不过,最近一两年来,德国慢慢在变,也有居住在德国的外国人发起最佳德国移民局评选,对这些官僚机构有所触动。不过,改过毕竟不是一朝一夕的事,况且,德国人从来就不认为其态度为“过”。

改过,也还需要制度上的改变。比如,法兰克福移民局只有一定数量的工作人员,每人每天处理的案卷有定额。达到定额后,员工就不愿意做了。


德国州和地方管理部门是决策和管理执行部门。搞好关系固然重要。然而,德国与中国国情不同,与官方部门的关系万不可过高估计。经商办事业,挣钱过日子,平时与他们打交道不多。

倒是值得一提的是中国企业与德国官方管理部分接触的过程中,对德国官方行政文件的态度问题。

有很多中国企业初来乍到,不懂得认真按时处理和答复税务局、海关、移民局和工商局等等机构的告示、警告和催涵,往往以为处理此类事情类似国内情况,找个熟人托托人情,问题就解决了。一直到官方部门的罚款和刑罚程序开始或即将开始,才开始行动,找翻译,找律师。有时为此而付出了不必要的翻译和律师费用。

因此,从企业成立的第一天起,尤其是对德国情况不了解和语言不通的外来企业,就要认认真真对待每一件官方行政文件,避免造成进一步的、有时是当时根本无法估计的后果。


- 德国东部地区环境问题

1990年德国东西部统一之后国家对原民主德国地区,亦即今天的德国东部地区大量投资,改进基础设施和改进各行各业。为了筹措资金,德国人民尤其是原西德地区人民,勒紧裤带,上交给国家更多的税赋,使得工资成本大大增加,实际生活水平大大下降。东部地方政府也拿出了各种不同的投资优惠政策。然而,东部的经济环境并没有较大地好转。

十几年过去了,东部地区的基础设施是大大地改善了,人均收入大大地增加了。然而,失业率并没有多大的改善。东部地区就业机会少,年轻人找不到工作,只好移居西部,造成东部地区人口下降,市场需求减少。

笔者认为,这些年东部地区发展外部条件及其基础设施已经具备,其主要障碍还来自东部自己所为。

1990年德国统一后,东部地区人民从西部获得了一比一东德马克兑换西德马克的优惠和其他大量资助。当然,这一比一的兑换是当年德国柯尔总理执政的一个错误。很多人觉得这钱来得容易,花得也极为大方。统一后,东部地区的中餐馆真是风风火火地兴旺了一阵。之后,原东德地区工业企业大量拍卖,伤害了相当多的一部分人的心。很多人找不到工作,也就不思进取,靠在了国家身上。

同时,社会主义制度四十多年,柏林墙突然这么一倒,人们根本就没有精神准备。在不平衡心理驱驶之下,所有地方政府仅仅从表面上学习西德的社会市场经济制度,但思想上根深蒂固的懒汉意识根本就转不过来弯,也许根本就不想去转弯,这样当然不适应一夜之间突变而来的资本主义,扭扭捏捏认同一些表皮的东西,特别是几十年的东德生活使他们今天更认同金钱。比如对外来车辆和人员的严格收费,严格惩罚,而在服务上不努力改进自己,处处向钱看,丧失了人应该有的精神。很多现象类似目前的中国,表面上繁荣昌盛,实际上人们没有精神追求,没有亲情,一味地向钱看。其实,东部连表面的繁荣昌盛都还缺乏。这样,却又吓跑了西部地区和国外的客户。西部地区的人民就不愿意去东部旅游休假。东部整理恢复的度假设施闲置不用,造成了恶性循环。


此外,东部没有什么发展机会,就业机会少,造成了事实上的移民潮,这股潮涌出东部,涌向西部。中国企业选点,需要有当地的市场需求,需要找到高质量的人才。这是东部地区所不具备的。除非特殊情况,比如为了拿到居留许可,为了与姐妹州和姐妹城市合作,为了某种特别的目的。否则,东部对中国企业是不可取的。


然而,这二年来,有一些中国小企业在东部地区落了户,生意居然不错。这不是与作者本人的上述观点互为悖论吗?不,不是。成功的例子固然是有,但是我们要分析分析,一要看看成功的是什么行业,二要看看是做什么业务,三要看看成功背后的原因是什么。原来,做某些商品批发业务的行业在东部地区落户,并不是为了满足当地居民的需求,因为上面我们已经谈过了,东部的需求,从总体上来讲是比西部疲软得多,而是成为东欧国家的集散地。这些年来,中国商品的质量已经不是15年20年前的“傻大黑粗”了,它们今天的品质和外观早已是今非昔比了。再加上价格上的优势,东欧商人鼻子同样象中国商人一样地灵敏。他们趋之若鹜,跟随市场跟得很紧,能很快发现价廉物美的中国商品批发点。


7.重视广告。

据2004年2月的报道,国内广告业在未来几年将跻身世界广告收入的前三名。改革开放将近三十年,国内广告业从无到有,现在早已经是家喻户晓了,以至于到了令人们讨厌的程度。可是在德国,华人华侨企业虽然认识到了广告的作用,比如积极地在德国华商报上刊登广告,但是还有很大的局限性。局限性的一个最大特点就是只重视在华人和华侨中做生意,而忽略了当地潜在客户的主力军:德国人。比如,很多中餐馆只在华人报刊上刊登广告,而在德华人进中餐馆毕竟还是不多。中餐馆的主要客户当然还是德国人。笔者有个朋友开了一家中餐馆。接手这家餐馆时,餐馆的月营业额已经从二年前开办之初的十几万德国马克,降到了二万马克。他们一方面请来上好的厨师,一方面在当地报纸刊登广告,同时加强管理,提高质量和服务水平。结果,在相对较短的时间内就逐渐把销售额抓了上来。

十年前德国有一定知名度的一个刊物办个中国专刊,以特价向中国企业征集广告,结果只收到了一个私人企业的委托。十年后的今天,当德国知名杂志“经济周刊”刊登中国号外时,在华人华侨企业中征集广告仍然比较艰难。

广告是现代企业生活中必不可少的一个组成部分。德国企业无不把广告开支纳入企业预算之中。广告支出占销售额的比例如今成了一个企业发展的重要数据之一。


8.行业相间,行业结合

在农业上,玉米和小麦间种,水稻和养鱼结合,不但可以增加产量,增加收益,还可以扶墒养情。行业相间和行业结合可以给企业带来1+1=3的效益。比如一个华人外贸企业进入德国后,需要了解市场行情,参加博览会,发展客户,可能开始时根本就没有收益只有支出。如果企业附带建立餐馆或旅馆或者商店,就能保证有一定的收入。再比如一个旅行社,本来它的任务是接团组团,代订旅馆,销售机票等等。可是如果有一定的资金,也可以开办旅馆和餐馆。这样,一方面可以降低成本增加竞争力,另一方面做到了肥水不流外人田,增加了企业的收益。

当然,我们这里所说的都是有机的结合,有益的尝试,与目前国际上流行的集中主要精力,突出核心优势的企业改组不一样。


(德国博网编辑王硕博士编写) 法兰克福法院宣誓翻译袁慧珠审阅


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von 法兰克福德国房地产经纪人 9. Februar 2025
春节期间话健康: 春节是旅行旺季,是阖家团圆的幸福时光。我经常看新闻。喜欢报道和拍照的媒体人一阵阵惊呼国内医院的超满。我今天看了一下德国新闻:法兰克福一所学校350个学生,有150个学生得流感,再加上几个老师。所以,学校现在休课关门。德国目前已经有790万人得流感。如果按照同样比例,中国就有1亿人得流感。 2024年我在宜昌中心医院体检(国内全面体检便宜),其中还有一项"胃部幽门螺旋杆菌"检查。该菌最大危害是能够引起胃癌。发现该胃癌原因的医生获得诺贝尔奖。 全球有30亿人携带乙肝病毒,中国有9千万人无症状携带者。乙肝病毒是肝癌原因之一。 这个幽门螺旋杆菌和乙肝病毒的危害是什么呢?就是你携带了,但是自己还不知道,还有一个危害就是通过筷子和口水可以传播,犹如流感。 通过医生朋友的启发,我现在出外跟团游都是先用干净筷子拿点菜,然后再不吃菜了,因为我在跟团游一再提醒使用公筷,别人也听到了呼吁,但是就是不用公筷。(2018年以来,我跟团游一二十次,不得不注意)。 使用公筷这样的小节,容易做到,也不容易做到。 您想出售或者购买德国的房地产,请联系bowang.ug@gmail.com
von 德国房地产经纪人王博士 9. Februar 2025
日近暮年,上帝问,你还有且只有一个愿望时,你怎么回答?是给暗恋的中学同学一声明确的信号,还是希望自己有家财万贯? 哥德答复:想知道一切! "知道一切"意味着人再没有对未知的求知欲望,生活会凸显暗淡了。 文化大革命前的<十万个为什么>一书编写真好,趣味满满。无数个问题使我增加了探索未来的求知欲。文革之后的版本,第一篇是"上海沪东造船厂的万吨水压机"。枯燥了许多。 人奔七十,还想知道什么? 身边的生活中其实就有无数的提问。 退休前几年,在职工食堂里,我询问了好多人一个问题:为什么女性皮下脂肪比男人多,本应该不怕冷,但是却比男人怕冷呢?此时我脑海中不断出现北极熊的身影。 有人说,男人的血压比女人高,有人说,男性的皮肤比女人的厚,五花八门,无奇不有。 去年,经过学习十几门医学课程,又学习了医学营养学,我才知道:男的,自幼儿到老,他的神经系统和内分泌系统在调节协调方面与女性不同,身体内的200多种激素不完全一样,尤其是营养代谢率高于女性。口中食物,会转化为糖,转化为能量。代谢率高,也就是身体内获得的能量多,能量释放的热量当然也多。 原因找到了,能够改善吗? 能!饮食和运动可以改进,全面体检之后对缺乏的营养要素的补充,内分泌的协调等等都可以改善。 班门前,再弄斧。
von 关于住房的题目如此之多,三天三夜说不完 18. November 2024
从现在开始,想要改用气候友好型供暖的自住房屋的业主可以向德国复兴信贷银行申请补助金。以下是最重要的细节。 资助什么? 新资金的背景是现在德国政府的供暖法,该法自 2024年1 月 1 日起生效。除此之外,还有关于如何促进自愿转向气候友好型供暖的新指南。热泵和太阳能热系统尤其被认为是气候友好型的,而且某些木材或颗粒加热系统也被认为是气候友好型的。 取暖补贴多少钱? 所有气候友好型供暖类型的基本补贴资金为投资额的30%。还可能有一些特殊的奖金,例如,如果工资低于一定限度,特别是低效的供暖系统被更换,并且使用天然制冷剂或地热能的热泵作为热源。如果生物质供热系统符合一定的粉尘排放限值,则可补贴 2,500 欧元。对于投资额不超过 30,000 欧元的私人自住业主,最多可获得投资额的 70% 的补贴。 谁可以申请资助? 最初,只有居住在其中的单户住宅的业主才能提交申请。其他业主仍需耐心等待。德国复兴信贷银行预计将分别于 5 月和 8 月向房东和房主协会发布申请表。不过,所有符合申请资格的人现在就可以开始更换供暖系统,并在 11 月 30 日之前向德国复兴信贷银行提交申请。申请资助的先决条件是事先与专业公司签订合同。 资金底子够吗? 联邦经济部在回应 每日新闻的询问时表示,根据评估,2024 年联邦预算中预计的 167 亿欧元资金数额“充足”。 同时,需求也很难估计。根据联邦能源和水工业协会 的数据,德国近 72% 的供暖系统最近使用天然气或石油运行。该部表示,如有必要,还有可能追加预算。未来的预算已经规划了相应的预算标题。 您可以在哪里提交申请? 可以在德国复兴银行门户网站上申请资金。由于需求量很大,早上德国复兴信贷银行门户网站上的虚拟“等候室”里出现了等待时间。从今天早上开始,该网站可以再次访问,没有任何问题。 什么时候需要更换加热器? 几个月来,围绕所谓的供暖法一直存在激烈争议。一般来说,功能正常的加热器可以继续运行。如果加热器有缺陷但仍可以修理,这也适用。自2024年1月1日起,新开发区的新建建筑必须采用65%的可再生能源供暖。 通过加强气候保护的改革,联邦政府希望推进建筑行业的供暖转型,并保护消费者免受未来几年二氧化碳价格上涨时石油和天然气价格上涨的影响。 每日新闻 在房地产交易中,你遇到了诈骗吗? 请联系bofang.ug@gmail.com
von 几十年银行经验,十几年房地产经纪人 18. November 2024
买得起房地产的德国人越来越少。尤其是年轻家庭不愿意购买。目前看不到趋势逆转。 未来几年,德国和瑞士可能会继续在欧洲房主群体中名列末尾。主要原因是去年德国人的购买意愿较2022年大幅下降。 这是周四发布的《欧洲住房报告》的结果,该报告代表国际经纪网络 锐玛克斯对近 23,000 名欧洲人的房地产计划进行了调查。 锐玛克斯德国市场首席执行官尤莱维奇 在评估结果时表示:“尽管利率处于历史低位、购买价格下降、房产数量增加以及良好的谈判机会,但德国人尚未利用房地产市场的机会。” 。 多年来,德国一直被认为是一个租房国家。大约 57% 的家庭是这样生活的。拥有住房的比例仅为41.2%。在欧洲比较中,只有瑞士排名稍低。另一方面,尤其是南欧和东欧国家的人口,住房拥有率超过70%。 欧洲领先的是希腊,占84.1%,其次是意大利,占83.4%,罗马尼亚占82.2%。其中大部分都是历史悠久的;这些物品通常已经在家庭中保存了很长时间,并代代相传。 德国近期尽管利率较低,但购房兴趣却有所下降,主要是由于贷款利率大幅上升和通胀高企,推高了建筑材料和工资的价格。那些感兴趣的人害怕买房的风险,因为他们担心自己买不起。 对于 36 至 45 岁的群体来说尤其如此,其中 40% 的人认为目前平衡成本与自身经济能力的困难是最大的问题。只有在 56 至 65 岁的群体中,负担能力所起的作用较小,为 29%。在他们工作生涯的最后阶段,更好的财务资源让这些感兴趣的各方能够更冷静地处理这个话题。 人口进一步向城市迁移 然而,潜在买家在寻找位置优越或合适的房产时遇到的问题要少得多。 “至少 18% 的受访者甚至愿意搬到资金前景不太有吸引力的地区,”尤莱维奇说。该声明也可以理解为对政客的认可。 如果农村或者结构薄弱地区的房地产得到国家的财政支持,肯定会引起一部分人的兴趣。然而,对于普通大众来说,现实仍然不同。大多数有兴趣的人希望在城市购买,占 43%,在郊区购买的比例为 35%,在乡村购买的比例仅为 22%。 买家兴趣低迷也给租赁市场带来压力。由于价格上涨,许多潜在买家仍然是以前公寓的租户。这不仅减少了租赁供应,而且由于相关方的高需求而增加了租金。此外,独居人口比例过高也加剧了住房短缺问题。德国的单身家庭比例为 29.4%,在欧洲排名第二。只有芬兰人以 38.4% 的比例位居榜首。 据法国巴黎银行房地产公司的专家计算,其结果是去年的租金显著上涨。与 2022 年相比,德国现有房产的租金上涨了 4%,新建筑的租金上涨了 6%。 在柏林、慕尼黑和汉堡等所谓的 一线城市,现有建筑的租金涨价比例甚至为 7%,新建筑的比例为 9%。法国巴黎银行房地产董事总经理梅泽林斯基预计:“预计 2024 年租金涨幅将比之前注意到的更为强劲。” 自秋季以来,购房市场至少略有复苏。 房地产国际连锁的尤莱维奇现在观察到,卖家越来越愿意接受较低的价格水平作为新的现实。至少买方还有根本利益。近三分之一的受访者希望在未来两年内搬家,其中 38% 的人可以想象购买房产。 商报,什内尔文 你不要纠结了,我们帮助你结束纠结。eMailen Sie uns : bowang.ug@gmail.com
von 十几年的房地产德国资质证 18. November 2024
德国最受欢迎的信贷形式是什么?如果一个月内无法支付分期付款,贷款实际上会发生什么? 银行让人们在 20 多岁或 30 多岁时购买自己的房子成为可能。如果没有贷款,他们可能要到 50 岁或 60岁才能存够必要的购买金额。但房地产贷款也有其陷阱。与银行谈判时应熟悉哪些术语以及应注意什么? 哪种类型的贷款适合购买房产? 购买房产时支付的贷款称为抵押贷款。通常使用的形式是所谓的房地产抵押贷款。抵押贷款最初只是意味着购房者每月向银行支付的金额(所谓月供)在贷款期限结束前保持不变。例如,月供可以在十年内逐月保持在 1,000 欧元不变。 每月还款额如何组成? 你第一眼看不到的是每月还款额的构成。它由两部分组成:利息支付(即银行因提供贷款金额而收到的金额)和部分还款。这是实际用于偿还贷款(即偿还贷款本金)的金额。每月以相同的利率,例如 1,000 欧元转入银行;但在首次还款后,利息和还款的比例构成随着时间推移而渐渐发生了变化。 银行的利息始终根据剩余贷款余额计算。但在第一次付款后,这笔金额会逐渐减少,因为每月月供的另一部分会减少贷款余额。随后一个月,贷款总额相应减少。因此,银行收到的利息略有减少。 对于房地产抵押贷款,与银行约定的利率在整个期限内保持不变;仅还款率发生变化。而且支付给银行的金额越来越多,1000欧元的还款部分就越来越高。总体而言,偿还贷款越快,每月的负担就越高。然而,如果你想减少每月的贷款还款额,那么偿还贷款的时间就会更长——这也增加了整体的利息负担。 什么是固定利率? 固定利率是指利率在一定时期内固定,在此期间不发生变化。如果利率固定十五年,这意味着抵押贷款的利率相同——无论市场利率上升还是下降。任何申请贷款的人主要是想尽可能长时间地保护自己免受利率突然上涨的影响。固定利率到期后,可以与银行商定新的利率,因为贷款通常不会在约定期限内还清。 你能摆脱固定利率吗? 但是,如果利率固定 15 年,而市场利率在短短 8 年后下降,会怎样呢?有好消息也有坏消息:在德国,固定利率贷款可以在十年后取消,提前期为六个月。这意味着在这种情况下你必须支付理论上更高的两年利率。十年后,利率较差的贷款可以取消并与银行重新协商。 巴登-符腾堡州消费者咨询中心在ARD财经编辑团队的播客“黄金与灰烬:买房项目”中建议关注还清贷款的速度。 “然后想想,如果利率上升,十年或十五年后会发生什么?我还能融资吗?”毕竟,你不知道利率会走向何方。 “如果你安心地睡20年,不再需要去银行,那就同意20年固定利率。”任何同意如此长期固定利率的人都可以更好地计算未来几年每月的负担有多高。然而,缺点是长期固定利率是有代价的,因为利率略高。 然而,任何决定短期利率固定的人都必须意识到,利率固定期结束后,由于利率上升,即如果贷款利率在贷款利率固定期间上升,每月的负担可能会急剧上升。因此,可能值得使用不同的术语来计算如果利率在固定利率之后上升或下降,后续融资将会发生什么。 贷款期限结束前可以取消贷款吗? 如果你想提前偿还贷款,通常需要向银行支付一笔费用,即所谓的提前还款罚金。这是支付给银行的,作为该机构预期的利息收入损失的补偿。借款人在某个时候可能不再能够偿还抵押贷款的风险消失了。提前还款罚款的原因在于银行的长远规划。 为了以一定的利率提供全部贷款,它必须在一定的条件下在资本市场上借钱——通常,这意味着期限一致。这个笨拙的术语是基于这样的假设:抵押贷款和银行在资本市场上贷出的钱具有相似的术语。因此,如果银行以较高的利率贷出贷款,而购房者进行了计划外的特别还款,这可能会给银行带来损失。 月供期间还可以“额外付款”吗? 为了让自己在贷款期限内有更大的灵活性和回旋余地,在贷款十年期期限内,都可以选择进行特别还款, 也叫特别还本。本,就是本金。这使借款人有机会在每月定期月供付款之外偿还额外本金,即更快地还清贷款。 如果您在贷款期限内有大量资金收入(例如通过继承或大额退税),这尤其有意义。特别还款有助于更快地减少剩余债务,减轻利息负担。 然而,这种特别还款不能随心所欲地进行:特别还款通常每年只能进行一次,而且金额必须一定。这种特殊的还款权必须写入贷款协议,因为并非每份贷款协议都将其作为标准。不幸的是,没有什么是免费的:作为借款人,您有时会支付更高的费用或收到更差的利率。 还款期限内可以更改还本率吗? 这种可能性是存在的。这意味着您可以更快或更慢地还清银行债务。但是,这必须与银行签订合同。例如,这可能意味着您可以在十年的固定利率期限内三次更改还款率。然而,对可以增加或减少还本率的程度通常设有限制。 如果您失业或生病:月供可以中断吗? 在这种情况下,您应该首先联系您的银行。例如,可以暂停付款 - 但这并不意味着付款将完全取消。它们只需要稍后弥补。与银行的贷款协议规定了您可以暂停分期付款的时间,当然这不可能无限期地推迟。此外,还可以调整期限以减少每月的负荷。然而,利率通常保持不变。定期人寿保险等保险也可以帮助预防意外事件。 您应该与多少家银行交谈? 消费者杂志 财政测试建议在签署合同和获得贷款报价之前至少与三个银行交谈。她在播客中表示,建议至少联系一位信贷经纪人,因为他们对各种优惠有概述。您还应该至少询问您的银行一次。 “建议联系三个不同的提供商,这非常重要:使用相同的基本数据,只有这样,贷款金额、期限、利率承诺才具有真正的可比性,”专家说。 每日新闻 买房卖房找博房,博房使你心舒畅。bowang.ug@gmail.com
von 租房专家 18. November 2024
如果住房的市场供应小于需求,业主可以要求增加租金——只要符合市场经济规律。但是,这并不总是被允许的。 你看,这次提价行为完全是错误从:萨勒河畔哈雷的一位房东想利用更换烟雾报警器作为大幅提高租金的机会。租户为自己辩护,最终于2023年5月在联邦法院赢得了正义:根据最高法院的裁决,仅仅更换烟雾报警器并不能成为增加租金的理由。因为正如业主所说,新的烟雾探测器通常不是住房现代化改造措施。只有对房产进行技术改进或其他明显的升级才能提高租金 - 例如房东提高了能源效率。 德国联邦法院法官在这个具体案件中并没有看到房屋改造升级的情况。 这个例子表明,租户不必也不应该接受每一次涨价。在线门户律师网站上的律师蒂默先生解释说:“关于租金上涨的法律从根本上来说是有明确规定的。房东没有权力随意提高租金,而且也不能每次租金上涨的金额都过高。”律师表示,房东必须提供合理的理由,否则“增加租金是不合法的”。所有这一切都必须遵守严格的规定,因为法律以特殊方式保护租户。除了具体的理由外,房东还必须具体量化拟议中的租金上涨;他必须说明新旧租金。租客最迟在收到加租信后三个月内支付租金。 允许的租金上涨和上限 以下规定也适用:首次租金上涨可能要等到租户搬入后十二个月才允许。此后,需要等待 15 个月才能进一步增加租金。当租金上涨时,房东还必须遵守所谓的上限。其中规定:三年内租金最多可上涨 20%。净租金对此起决定性作用。在租金上限特别紧张的房地产市场,三年内只允许上涨 15%。 理论就讲这么多。然而,在实践中,房东似乎有多种选择来规避这些规定。例如,房东可以提高租金,以便根据租金指数将其调整到当地的比较租金。一些现代化措施也可以转嫁给租户,前提是——正如前面提到的——它们能明显提高公寓或房屋的价值。然后可能会收取高达投资成本百分之八的附加费,当然是根据公寓在房屋中所占的份额计算的。然而,所需的额外成本加起来可能不会超过每平方米三欧元。重要提示:在这两种情况下,房东不必遵守 15 个月的等待期,但可以提前增加租金。 有吸引力的新租金 房东喜欢用来快速灵活地实施租金上涨的另一种选择是租赁协议中的明确协议,即分级租金或所谓的指数租金。这意味着租金会按固定时间间隔增加或适应总体通货膨胀率。 当老租户搬走,房屋租给新租户时,房东也可以调高价格。如果存在可当地租金指数,则允许在通常的比较租金基础上最多加收 10% 。否则,不存在当地租金指数的话甚至可能比一般水平高出20%。如果住房市场非常紧张(例如柏林),新租金仍有可能比当前平均水平上涨 10% 至 15%。 然而,足智多谋的房东找到了一种方法来绕过这个障碍,即提供临时的带家具的居住空间。此类房产不受租金上限限制。这同样适用于新建筑中带家具的居住空间。 不合理的租金上涨 总有一些情况下,租金上涨是不合法的,但房东仍然试图强制执行。例如,更换房东时。与更换租户不同,仅此一项并不能成为增加租金的理由。这同样适用于假冒的现代化改造措施,例如更换门铃或名字标牌,或者涂上新漆。追溯性的租金上涨也是不允许的,因为租户必须事先同意。只要未获得同意,租金上涨就可能不会生效。 任何对加租的合法性有疑问的人都应该花时间进行检查,必要时寻求法律帮助。租户总共有两个月的时间反对已宣布的租金上涨。他必须充分证明反对意见的合理性,最好以书面形式提出。如果成功,他可以省钱——如果增加是合法的,你至少可以获得经验。 资本杂志 作者:伊姆克·赫伦 买房卖房找博房,博房置业人人畅 eMailen Sie uns : bowang.ug@gmail.com
von 法兰克福工商会房地产中介资质 18. November 2024
如果房东因自己使用需求而终止租房合同,租户可以做什么以及公寓业主必须遵守哪些规则呢? 公寓不仅仅是一个睡觉的地方。在这里,在他们的家中,租户认识邻居和超市的收银员,在就近的体育俱乐部,并且知道周末哪些餐厅提供最好的食物。孩子们在他们交朋友的地方附近的学校或幼儿园上学。 当收到房东由于个人使用的原因终止租房合同的通知落在邮箱里时,租户们感到非常绝望:租户必须放弃自己的房屋,支付昂贵的搬家费并寻找新的住所。这并不容易:汉斯·伯克勒基金会 在 2023 年报告称,大城市缺乏近 200 万套经济适用房。但有时,租户可以保护自己并留在他们心爱的四堵墙内。解除租约并不总是合法的。 仅限近亲 如果房东想为自己或近亲使用公寓,则可以声明自己的用途。后者包括配偶、登记的伴侣、父母、祖父母、岳父母、子女、继子女、兄弟姐妹、孙子女、侄女和侄子。登记伴侣或其子女、家庭佣工或居住在房东家中的寄养儿童也可以成为终止合同的原因。然而,叔叔、阿姨、表兄弟姐妹等远亲以及离婚配偶和普通生活伴侣不受此规定的约束。如果公寓业主是法人实体(例如股份公司或有限责任公司),他们也不得出于自己的目的终止合同。 房东必须在解约信中准确说明为谁登记自己的用途 - 否则解约是无效的。这可以是这样的句子:“我的儿子要和他的朋友搬进公寓”。然后他必须解释为什么他需要这套特殊的公寓。允许的原因包括,例如,公寓离工作地点更近,或者居住条件发生了变化,即房东需要更大的公寓,因为他想搬到与伴侣一起住。由于房东现在的公寓比他的房产贵而造成经济损失也是一个正当理由。但是,在自己的住宅装修期间,将公寓用作书房或临时住所则不计算在正当的理由内。 此外,房东必须遵守法定通知期:对于五年以下的租赁期,为三个月;对于五年到八年,为六个月和九个月。 之后兑现 租客搬出后,房东必须将其宣布的计划付诸实施。所以他不能申报给他母亲私人使用,然后让他的兄弟搬进来。如果他不想搬进去,而是想把公寓再次出租,他必须能够证明这一点。否则会被指责为假冒个人使用。搬出的租户可以要求赔偿。一般来说,租户有权获得新旧租金之间的差额。 经历某种特定形式压力的人也有机会因社会困境而反对解约。例如,如果您生病、怀孕或特别年老,租赁将继续,直到此类困难解除了。对于特别老的老年人来说,这种情况甚至可以持续到生命的尽头。儿童转学方面的困难、正在考试或经济困难也会导致生活困境。即使租户找不到新公寓,这也可能成为造成这种矛盾的原因。然而,这只适用于您找不到合理的可比公寓的情况,其中“合理”应广义理解。在大都市地区,新住宅也可能更小且更昂贵。 租户必须在租约结束前至少两个月提出异议。然后,法院委托专家撰写报告,然后确定具体案件是否存在社会困境。 如果租户不确定房东解除合同是否合法,或者由于社会困境而不确定是否应该提出反对,他们可以向租户协会寻求帮助。除此之外,还有许多专门从事租赁法的律师,特别是如果您已有法律保险,就更是一个不错的选择了。 资本杂志,塞尔玛 施密特文 德国博房置业在德国已经经营了十几年,有着丰富的房地产经验。 bowang.ug@gmail.com
von 德国房地产中介营业许可证执有人 18. November 2024
如果房东提供设备齐全的厨房,则产生的任何维护费用可能不会转嫁给租户。 巴登-符腾堡州一间公寓的房客发现她的抽油烟机有缺陷。当她向房东报告损坏情况并要求修复缺陷时,她感到很惊讶。因为她的房东觉得没有责任,所以她转而引用了租赁协议条款和条件中的一段话。 它指出厨房是租赁协议的一部分,租户必须支付维护和修理费用。租客不服,遂向法院提起诉讼。 承租人有权要求纠正缺陷 贝西格海姆地区法院给予了她支持。法官裁定承租人有权要求纠正厨房家具缺陷。因为一般条款和条件中关于维护租用厨房义务的规定无效;这会导致租客遭受不合理的待遇。 如果存在缺陷,承租人必须支付不属于她且未来用途不确定的物品的维修费用。这将违背房东的维护维修义务,而这是租赁法的基本原则。地区法院称,这最终是为了秘密地将租赁房产的维护费用转嫁给租户。 (贝西格海姆地区法院,2023 年 6 月 22 日判决 - 7 C 442/22) 房地产观察 买房卖房都可以找我们。bowang.ug@gmail.com
von 法兰克福法院宣誓翻译 18. November 2024
长时间租赁后一次性逾期付款且无及时投诉的,房东无权按照租约终止租房合同。 一套四居室公寓的住户14年来一直按时缴纳租金。 2018 年 10 月,法院执行官转达了房东的一封信,要求立即终止租房合同或按照合同终止合同。发生了什么事?房客欠了两个月的房租。他们这样做是想强调他们一年多前提出的消除缺陷的要求。 收到通知五天后,租户就偿还了债务。尽管如此,房东仍因定期发出终止合同通知而提起诉讼,要求将其逐出公寓。 房东的行为违反了信任 莱茵地区法院挫败了房东的计划。法官宣布他无权驱逐和要求归还公寓。相反,按照租房合同来解约因违反《德国民法典》(BGB) 第 242 条而无效。可以假定原告的行为违反了信任。该租约已存在超过14年,期间租金一直按时支付。收到解约函后,欠款在短时间内全部结清,随后再次按时预付每月租金。 费用和送达费用 然而,法院出具证明认为,房东有权要求租户支付庭前产生的律师送达解约信的法律费用。租户拖欠了两个月的分期付款,立即解约的通知书的终止最初是法律有效的。 但是,房东不能要求支付 19.50 欧元的送达费用。目前尚不清楚为什么需要由法院执行官送达终止合同的立即解约书。 (莱茵地区法院,2019 年 5 月 16 日判决 - 10 C 234/18) 买房遇到困难了?不怕,有我在。bowang.ug@gmail.com 房地产观察
von 德国博房置业房地产经纪人 16. August 2024
租户可以从税中扣除在房屋或公寓工作产生的许多额外费用。这里是可向税务局申报的项目概述。 给租户的税务提示——简短而温馨 • 租户会发现他们的公共事业费用账单中有许多项目可以从报税中扣除 - 例如,其中包括供暖维护或清洁服务。 • 手工工人修理账单和家庭相关服务可享受总计高达6,000 欧元的税收折扣。 • 税务局还可以退还您的家庭办公室费用。 • 如果您因职业原因搬家,您可以将许多搬家费用作为职业费用从您的税款中扣除。 对租户来说好消息:在公寓或房屋内工作的许多费用可以从税中扣除。部分公用事业账单也可以通过这种方式索取。 租户可以从税中扣除这些额外费用 值得仔细查看水电费账单:租户可以通过纳税申报表从税务局拿回部分水电费。通常可以退款的项目包括房屋和花园周围的工作费用。 然而,前提是这些项目能够保护财产的价值和实质——例如,税务局承认清洁公司或烟囱清扫工的定期费用。垃圾费、水费或电费等与消费相关的费用不能享受税收减免。只有劳动力和差旅成本可以享受税收优惠,但材料成本则不享受税收优惠。 税务局区分可扣除的额外费用: • 家庭相关服务:租户每年可以从税款中扣除20% 的费用以及最多4,000 欧元。 • 工匠服务:租户每年可扣除20%,最多1,200 欧元。 从税中扣除家庭相关服务 原则上任何人都可以自己做的工作被税务局概括为“家庭相关服务”。例如,这些包括: • 园艺工作(修剪草坪、修剪树篱) • 清除积雪 • 楼梯间和公共区域的清洁 • 私人财产的街道清洁 • 保安职责 • 某些清洁服务——例如废物预分类 如果您的这项工作是由公司或个体经营者完成的,您可以从税中扣除费用。对于租户来说,无论是他们自己委托还是他们的物业经理或房东委托这项工作并不重要。 工作成本所得税申报表中可申报最多 20,000 欧元的五分之一。这可以导致每年高达 4,000 欧元的纳税义务直接扣除。 要求:该工作必须直接在您自己的公寓、公共区域或属于其的财产上进行。 从税中扣除修理工人服务费用 供暖系统已维修,管道需要清洁:租户可以向税务局申请一些隐藏在公用事业账单中的工人费用。例如,这些包括: • 屋顶或外墙工程(例如排水沟清洁) • 供暖系统、燃气、水和电力装置、废水回流保护、油箱系统、灭火器、电梯或车库的维护和修理 • 更换热量表 • 通过有线电视铺设电视、电力或互联网连接 • 管道清洁 • 搭建脚手架 • 石棉清除 • 更换或翻新门窗 • 公寓或房屋内的油漆工作 • 烟囱清扫费 • 铺设瓷砖、地毯或镶木地板 • 浴室翻新 • 涂鸦清除 • 隔热 • 共用卫生间的洗衣机或烘干机的维护和修理 • 物业内的工作(花园设计或铺路工作) 税务局可承担 20% 的费用;发票金额每年最高为 6,000 欧元。任何申报超额金额的人都可以从税务局拿回 1,200 欧元。 如果租户自己委托并支付工作费用,例如因为他们聘请了油漆工来粉刷他们的客厅,他们当然可以作为工人服务从税中扣除费用。 要求:该工作必须在您自己的公寓、出租房屋、公共区域或相关财产上进行。此外,只有用于保护或翻新的工作才能被扣除,但不能扣除创造新事物的工作。 租户如何在纳税申报表中申报水电费? 为了让租户能够享受折扣,商人的服务和家庭相关服务必须在公用事业账单中详细列出。正确的纳税申报表公用事业账单必须包含三项信息: 1. 服务类型, 2. 您自己分摊的费用金额, 3. 确认非现金付款。 房东有义务在公用事业账单中单独显示工资成本组成部分。如果他不这样做,租户可以要求房东或经理为这些费用创建单独的证明证明(LG Berlin - 18 S 339/16)。 纳税申报表正在等待 - 但水电费账单还没有到? 2023年纳税期的纳税申报表必须在2024年10月2日之前提交给税务局。然而,此时通常还无法获得年度水电费账单。 1. 如果已提交纳税申报表但评估税尚未到账,租户只需稍后提交水电费账单即可 2. 如果已经收到税务通知,租户可以在收到通知后一个月内提出异议。水电费账单可以稍后提交。 3. 租户可以将额外费用分为常规费用和一次性费用。定期经常性费用包括租赁协议中列出的每月支付的额外费用中的所有额外费用,例如冬季服务。然后,租户可以向税务局索取这些物品,而无需额外的费用报表。租赁协议可以作为证明。一次性费用,例如维修供暖系统,仅在计费当年扣除。 租户在纳税申报表中的何处输入公用事业账单项目? 如果租户想在纳税申报表中申报工人和家庭相关服务,他们可以在封面页的附录“家庭相关费用”中找到合适的位置。公用事业账单应详细列出项目。如果他们不这样做,每个租户都可以行使权利,要求房东提供纳税申报表(AG Berlin-Charlottenburg AZ 222 C 90/09)。 从您的税款中扣除家庭或护理援助 国家还为帮助清洁、烹饪或熨烫或帮助照顾需要照顾的儿童或亲戚的家庭佣工提供税收减免。基于小型工作的家庭或护理帮助费用可享受 20% 的税收折扣 - 每年高达 2,550 欧元的费用可享受税收优惠。租户最多可以从税务机关追回 510 欧元。 如果租户想从税中扣除小打工的服务,他们可以在“家庭相关费用”附录中找到合适的职位。 节税:研究 在家工作的租户也可以从家庭办公室的税中扣除。有两种选择: 如果您整个职业活动的重点是在您自己的办公室 - 例如,对于个体经营者或在家工作的人来说就是这种情况 - 所有比例费用,例如租金、取暖或电费都可以作为业务费用扣除。 不仅在家工作而且没有其他活动空间的员工每年最多可以扣除 1,250 欧元。例如,这适用于教师。 在这里,租户在纳税申报表中输入研究费用: • 自营职业者在“附录EÜR”第2 页第55 行中提供了有关办公室的信息。 • 员工在第2 页“附录N”第43 行输入他们的工作室成本。 • 如果研究费用被申报为特殊费用,则第2 页上的信息属于封面页的第43 行。例如,如果研究用于进一步培训或职业培训,则属于这种情况。 从您的税款中扣除您的搬家费用 如果您因职业原因搬家,您还可以将纳税申报表中产生的费用申报为与业务相关的费用,从而节省大量税款。除其他外,以下费用可以扣除: • 最多半年双倍租金 • 运输成本 • 运输损坏的维修 • 寻找住宿的旅费 • 搬家当天的差旅费 可以采用统一费率,而不是单独的证明。自 2022 年 4 月 1 日起,单身人士的统一费率为 886 欧元。与您同行的家庭成员需支付 590 欧元的附加费。 陪同家庭成员可以是: • 配偶 • 生活伴侣 • 未婚子女 • 搬家后仍与受益人住在一起的继子女和寄养子女。 即使那些纯粹出于私人原因而搬家的人也可以从国家那里拿回钱。虽然不可能扣除所有费用,但某些工作可以申报为家庭服务。如果您因健康原因搬家,您可以将费用作为特殊负担扣除。 租户在纳税申报表中输入搬家费用: • 广告费用,例如运输费用或双倍租金支付,在附录 N 第 45 至 48 行中输入。 • 家庭相关服务,例如搬家帮手的费用,记入“家庭相关费用”附录中。 基里安 特莱斯 房地产世界 买房卖房都可以找我。bowang.ug@gmail.com
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