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租户通常需要填写租户自我报告，又叫自我书面介绍，以便向潜在房东告知有关个人信息。 在本指南中，您将了解何时需要租户自我报告、自我报告要包含哪些内容以及可以保守哪些秘密。 什么是租户自我评估报告？ 租户自我报告是房东用来收集潜在租户信息的一种表格。 它的作用是让房东了解租户的信誉和可靠性，从而就公寓向谁出租做出明智的决定。 一般来说，租户的自我评估报告包含以下信息： • 有关您的个人数据的信息 • 有关您的雇佣关系的信息 • 婚姻状况 • 居住状况 • 前任房东的姓名 • 有关宠物的信息 • 有关您的财务状况的信息 • 潜在房东不得立即询问所有信息。 他必须遵守严格的顺序。 租户是否必须进行自我报告？ 租户不是必须填写自我报告表格。但任何放弃这些信息的人都可能会输给其他填写表格的各方。 这就是为什么在实践中大多数潜在租户都会填写租户自我评估。仔细填写的租户自我报告可以帮助潜在租户增加获得公寓的机会。 因此，建议如实、完整地回答问题。 然而，房东在获取信息方面也有限制。 什么时候需要租户自我评估 一般来说，当租客申请出租公寓时，房东会要求租客进行自我评估。 租客最好在看房时随身携带一份打印件，如果他们对租用公寓感兴趣，请在看房后将该报告交给房东。 在某些情况下，房东或租赁公司也可能通过电子邮件或在线提供租赁自我报告，并要求您填写并签名并返回。 建议仔细完整地填写租赁自我报告信息，因为这可能会影响房东或租赁公司决定是否愿意把房子出租给您。 谁填写租户自我评估？ 潜在租户有责任进行租户自我报告。 重要的是，所有信息（除少数例外）均应真实、完整地提供，因为不正确的信息可能会导致租赁协议的终止。 租客自我报告：房东可以问什么？ 房东或经纪人只能要求提供与租赁公寓决定相关的信息。 根据欧盟《通用数据保护条例》(GDPR)，适用数据最小化原则（GDPR 第 5 条第 1 款）。 房东或经纪人只能获取用于租赁目的的信息。 这些特别包括： • 未来租户的财务状况 • 将搬进公寓的人数 • 是否饲养宠物 • 有关以前居住地和可能包括房东的信息 但是，房东不得提出违反数据保护或歧视性的问题。 例如，房东不得询问宗教信仰、性取向或婚姻状况。 租户自我报告：房东可以问什么问题以及何时可以问？ 房东通常会检查未来租户的信用状况。 这主要包括收入证明和 Schufa 信息。 犯罪记录也可能与房东相关。 但这也取决于时机。 房东可以在合同启动的不同阶段提出不同的问题： 合同启动阶段 1. 看房 2. 租房合同启动 3. 租房合同的签订 1. 看房时的问题 房东和房地产经纪人只能在看房之前或看房期间询问有限的信息。 这包括： • 用于识别相关方的一般数据。 这包括：名字和地址（使用身份证）以及电话号码或电子邮件地址，以便您可以与感兴趣的一方取得联系。 • 对于社会住房补贴的公寓：住房权利证书中的信息。 注意： 根据数据保护会议，不允许复制您的身份证件。 2. 签订合同时的问题 一旦潜在租户在查看公寓后宣布想要租用该公寓，房东或房地产经纪人就可以获取更多信息。 这包括： • 将搬进公寓的人数 • 这些人是否为儿童和/或成人 • 是否已针对租户启动消费者破产程序的问题 • 有关是否因拖欠租金而发出驱逐令的信息。 根据律师的普遍意见，如果之前对潜在租户有过驱逐行动，但是已经超过五年，则未来的租户不需告知这一点。 • 未来租户的职业和当前雇主的问题。 注意：雇佣关系的持续时间与房东无关。 • 有关当事人收入的问题：不过，在这里您只能询问净收入以及扣除当前每月费用后可用于租金的金额。 然而，如果潜在租户声明超出了一定数额，也足够了。 但是：如果租金由联邦就业局或其他公共机构支付，并且房东直接从他们那里收到租金，则不允许询问收入。 • 关于宠物的预期所有权的问题也允许在很小的范围内提出： 注意 关于宠物的问题 租客必须如实回答有关饲养宠物意图的问题。 根据数据保护会议的指导意见，这仅适用于饲养动物不属于租赁财产合同使用的一部分的情况，因此只有在房东同意的情况下才可以。 这适用于可能会打扰邻居的大型动物。 这不适用于小动物 - 因此准租户可以对仓鼠或兔子撒谎。 3、签订合同时的问题 如果房东已经决定了潜在的租户，他或他委托的经纪人可以在签订合同之前询问以下详细信息： • 收入证明，例如工资单、银行对账单或所得税评估副本 - 当然，不必要的信息已被涂黑。 • 未来租户的信用报告 • 房东此时可能只要求提供银行或帐户详细信息 - 例如，他需要这些信息以便稍后向租户支付杂费余额。 楼主可以从守法Schufa条目中发现什么？ 如果房东向 Schufa 订购信用检查，他还可以获得有关租户信用度的信息。 这些包括： • 付款历史记录 • 现有贷款 • 任何债务 但是，房东不能查看所有信息，而只能查看与评估租户信用度相关的信息。 相关信息的示例包括： 1.付款历史：有关租户是否按时支付账单和租金或是否有拖欠的信息。 2. 债务和贷款：有关租户当前的贷款、债务和负债的信息可以表明租户是否有能力支付租金。 3. 收入和就业：关于租户的收入和就业信息可以帮助房东评估租户是否有能力长期支付租金。 4. 住房历史：有关租户之前租约的信息可以表明他们是否有按时支付租金和是否是负责任的租户的历史。 5. Schufa 中的负面条目：如果房东向 Schufa 进行信用检查，则延迟付款或追债要求等负面条目可能表明租户的付款行为不佳。 楼主有什么不能问的吗？ 一般来说，不允许提出侵犯潜在租户隐私保护区的问题，例如有关计划生育的问题。 无效问题： • 犯罪前科 • 关于性取向 • 协会、工会或政党的会员资格 • 政治观点 • 宗教 • 关于种族血统或国籍 • 兴趣爱好 • 租客是否吸烟 • 病后 • 根据前房东提供的信息 • 已有怀孕、结婚计划或计划生育之后 数据保护专家表示，许多租户自我报告中包含的有关婚姻状况的问题也是不可接受的。 如果配偶不是租赁协议的一方，则不承担连带责任。 因此，婚姻状况信息对房东没有经济利益。 但是，如果配偶是合同一方，则无论婚姻状况如何，都适用连带责任。 注意 如果经纪人或房东在租户的自我报告中提出不可接受的问题，这可能构成行政违法并导致罚款。“一般罚款最高可达 2000 万欧元，但在很大程度上取决于具体情况，”巴伐利亚州数据保护监管办公室主任说。 寻找公寓时，无租金债务证明可以带来什么？ 为了让租户在申请公寓时获得额外优势，可以向潜在房东出示无租金债务的证明。 在这份文件中，迄今为止的房东确认不存在未决的租金索赔，并且租金一直支付没有任何问题。 此信息必须包含在无租金债务证明中： • 房东或物业管理公司的地址、电话号码 • 租赁期限 • 房东签署的声明，表明不再有未付租金。 然而，房东不是有义务出具免于租金债务的证明（BGH，参考号 VIII ZR 238/08）。他可以要求最多 50 欧元作为费用补偿。 即使没有自我报告，租客也必须告诉房东什么？ 根据具体情况，租户可能必须主动向房东告知信息，即使房东没有这样要求。 当沉默构成欺诈性欺骗时，则属于这种情况 - 其结果是租赁协议可能会受到房东的质疑，甚至无效（§§ 123, 124 BGB）。 例如，如果租户失业并且实际上无力支付租金，或者目前正在针对他进行破产程序，则通常有义务提供信息。 租户自我评估中的虚假信息会产生什么后果？ 如果潜在租户在必须如实回答的问题上撒谎，房东可能会使其承担后果 - 在个别情况下，可以立即解除租赁协议或对租赁协议提出异议。 例如，如果租户在租户自我报告中故意呈现比实际财务状况好得多的财务状况，则属于这种情况。 除了租户自我评估之外，信用检查也是房东了解他们将公寓出租给谁的好方法。 在这里了解信用检查揭示的内容以及分数是如何创建的。 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 租户自我报告样本 如果您对公寓感兴趣 出租房产： 我/我们有兴趣出租以下房屋： 街道和门牌号码（房间/楼层）： 邮政编码，城市： 开始租赁： 总租金： 作为自愿自我披露的一部分，我/我们向房东提供以下信息，以便可能出租上述出租房产： 潜在租户和其他潜在租户： 姓： 名： 街道号码： 邮政编码/城市： 出生地点和日期： 电话： 电子邮件地址： 职业 ： 每月净收入（欧元）： 雇主（当前：） 公司名称： 在非终止雇佣关系中：是/否 更多室友 除了我/我们之外，其他人也应该搬入出租房产： 名： 姓： 地址： 出生于： 与房东的关系： 公寓是人们需要的。 其他室友名单完整。 无意设立合租公寓。 无意将租赁物业用于商业用途。 我/我们有以下宠物： 我向您保证，在过去 5 年里，我/我们以前的居住空间没有因拖欠租金而收到驱逐通知。 没有针对我/我们的租金索赔诉讼。 我/我们没有被扣发工资或扣押工资。 我/我们既没有提交宣誓书，也没有等待此类诉讼。 过去 5 年内，没有针对我/我们的资产启动破产或和解程序或无支付能力破产程序，且未因缺乏资产而拒绝启动此类程序。 目前没有此类诉讼待决。 我/我们声明我能够履行租赁协议项下应承担的所有义务，特别是支付押金、租金和运营费用。 我/我们以我/我们的签名保证所有问题均已得到完整、真实的回答。 虚假信息代表着对信任的违反，房东有权对租赁协议提出质疑，并在必要时立即终止租赁协议，恕不另行通知。 地点、日期和潜在租户的签名 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * ----------------- ------------------------ -------------------- --------------- 合同签订样本 同意出租公寓后 出租物业： 街道和门牌号（房间/楼层）： 邮政编码/城市： 开始租赁： 总租金： 签约伙伴： 其他合约伙伴： 姓： 名： 街道号码： 邮政编码/城市： 电话： 电子邮件地址： 附件 • 收入证明 • 信用证明 免责声明 这些文件是不具约束力的模板。 不保证事实的准确性、完整性和/或时事性。 它们不能取代个人法律建议。 使用由读者自行负责。 特雷斯地产世界 如果你有房地产的问题或者是想委托我们出售你的房地产，请联系我们。 bowang.ug@gmail.com

租房游击队常常给房东带来很多麻烦和损失。 这就是为什么业主应该知道如何揭露租房游击队或对租赁欺诈者采取行动。 任何租用公寓的人都将租金视为定期收入 - 但并非每个租户都会支付租金。 当租房打游击者住在公寓里、不付钱并且造成损害时，情况会变得尤其糟糕。 任何让出租游民搬进出租公寓的人都会面临很多不便——根据 Haus & Grund 业主协会的数据，德国每年大约有 15,000 起此类案件。 房东如何提前识别出租房游击队，并在他们搬进来后将他们赶走。 什么是租房游击队？ “租房游击队通常是搬进公寓但不付款的人。 在立即解除租约后，他会搬到另一间公寓，同样的游击战重新又开始了” 凯撒律师 解释道。 大多数时候，这些租房游击队很快就会离开公寓——而且留下公寓的一片狼藉。 “对于租赁游击队来说，这不是例外，而是常见的。 责任感对于这些人来说通常是陌生的，”凯撒说。 我如何识别租房游击队？ 乍一看，租房游击队与诚实的租户无法区分。 即使再看一眼，也很难揭露租房游击队。 他们表情严肃，衣着考究，口若悬河。 我如何保护自己免受租房游击队的侵害？ 房东通常无法从潜在租户的外表或行为来确定他以后是否会成为租房游击队。 因此，房东应提前向潜在租户索取一些表格以保护自己： 1. 租户自我介绍 2.信用报告及其他证据 3. 前房东的参考资料 4. 租金押金 我们来详细谈一谈吧。 1. 租户自我介绍 “在签订租赁协议之前，房东应该尽可能多地了解潜在租户的信息，”凯撒律师建议。 一份重要的文件是租户的自我介绍。 2.信用报告及其他证据 房东应要求租户出示一些其他文件：例如，包括身份证、工资单或 Schufa 信息，租户可以在此申请。 3. 前房东的参考资料 有了上述文件和证件，房东可以检查房客是否真正负担得起公寓的费用。 为了更好地评估潜在租户，要求前房东提供无租金债务证明或简短的推荐信也会有所帮助。 4. 租金押金 如果租客对其公寓造成损坏，押金将作为房东的担保。 一般来说，房东应该在租赁期开始时直接要求押金——这意味着这笔钱要么在租赁开始之日进入他的账户，要么新租户实际以现金支付。 有租房游击队数据库吗？ 一些提供商在互联网上发布的宣传中没有严肃的租房游击队名单。 然而，互联网上有收费提供信用信息或违反租房合同或租赁行为数据的租户数据库可能对房东有用。 由此，房东可以得出有关当事人的严肃性的结论。 作为房东，我可以在哪里举报租房游击队吗？ 在某些地方，房东可以报告潜在或暴露的租赁游击队 - 但出于数据保护原因，不建议这样做。 掌握有关租赁游击队信息或实际发现此类租赁欺诈者的房东，应始终避开他们或联系律师。 是否有特别受租房游击队欢迎的公寓？ 没有哪一套公寓是对游击队特别感兴趣的。 然而，符合以下类型的公寓比其他公寓面临的风险更大： • 高空置率：在许多公寓空置的地区，房东通常很高兴找到租户。 这使得租赁游击队很容易获得房东的住房。 • 昂贵的公寓：在慕尼黑、汉堡或法兰克福等大都市，公寓稀缺且相应昂贵。 这可以吸引租金游击队，因为他们事先就知道自己永远无法支付租金。 为了避免房东陷入陷阱，他们应该提前仔细检查潜在租户。 如果您不想自己完成所有工作，也可以聘请房地产经纪人。 我能对租赁游击队做什么？ 一旦出租游击队找到了如何获得出租公寓的方式，房东应该知道如何最好地做出反应。 “房东应如何对待租赁游击队取决于未付租金的金额，”凯撒说。 • “如果租户拖欠一个月的租金，您应该发送警告，并在 10 天的期限内付款，”Kaiser 建议。 如果游击队忽略这一点不付，则会发生正常期限解约。 • 如果租客已经拖欠两个月或更长时间的租金，房东可以采取不同的处理方式。 “然后您可以立即解约，”Kaiser 解释道。 租户通常有 14 天的时间搬出房产。 • 如果出租游击队拒绝不理，驱逐程序往往是唯一的方法。 像这样的事情需要多长时间各不相同。 “通常是四到五个月。 “这取决于所在地法院，也取决于房客是否为自己辩护和反对，”凯撒律师说。 尤其是游击队可能会使这一过程拖延下去。 如何摆脱租房游击队？ 从发出驱逐通知到实际驱逐可能需要一些时间。 在对驱逐诉讼做出判决后，法院最初设定了驱逐的最后期限——通常是两到三个月。 租户还有机会请求延长驱逐期限——最多一年。 如果租客仍然没有回应，驱逐即将进行。 驱逐通知和驱逐日期之间大约有三周的时间。 “正常的执法过程是这样的：根据要求，法警设定驱逐日期，并带着锁匠和搬家公司到达。 成本：至少 3,000 欧元，”Kaiser 解释道。 房东必须先承担这一责任，但租客可以根据民事诉讼法（ZPO）第788条再次提起诉讼。 不仅要向法警支付费用，还要支付搬家公司的费用、换锁的费用以及租客财产的存放费用。 租户在支付仓储费用后有一个月的时间领取他的物品。 特殊形式：柏林式驱逐 柏林驱逐行动是一种特殊形式的驱逐行动，同时它的成本要低得多。 “房东只需要法警打开房间即可。 于是，法警过来，把房客带到门前，换了锁，法警然后就走了，”凯撒律师 解释道。 这里的费用通常只有300到500欧元。 租客可能留下的任何物品都留在公寓内，因此由房东保管。 租户可以简单地将租户的家具留在公寓中，或者必须找到替代的存储选项。 专家提示 使用柏林模式时，房东仅对因故意或重大过失而留下的租户财产负责。 然而，他应该准确记录公寓里的物品。 “否则房客最终会过来索要他放在左后壁橱里的金劳力士，”凯撒说。 避免通过契约流程被驱逐 为了避免被驱逐，房东可以使用所谓的契约程序。 “这是正常诉讼的更快版本。 租户不能在有证人的情况下拖延这一过程——因为一切都有文件证明，”凯撒律师解释道。 因此，房东需要租赁协议和完整的银行对账单，以在法庭上证明尚未支付租金。 然后通常很快就会有相应的执行判决。 然而：如果有后续审判，这将再次成为一个完全正常的程序 - “但你已经有了判决，”凯泽说。 然而，这种变体形式很少被执行。 “文件流程相对未知且繁琐，因为一切都必须通过文件来证明。 例如，如果在租赁期间所有权发生变化，这将不再是绝对确定的，因为租户的租赁协议上会有不同的房东，凯撒律师解释道。 谁为驱逐租房游击队买单？ 原则上，房东有权要求房客报销腾空房间和家具存放的费用，但如果房客不能或不愿意支付，他仍将承担这些费用，至少暂时如此。 他能够保护自己免受这种情况影响的唯一方法是通过特殊保险。 “普通的法律保护保险不涵盖租赁游击队案件。 有特殊的房东法律保护保险政策，但您必须为每间公寓单独支付费用，而且相对昂贵，”律师凯撒解释道。 有了租赁游击队保险（也称为租金损失保险），房东就不会承担租赁游击队造成的费用。 这包括租金本身的损失、装修或可能的清理费用。 “我向任何面对租赁游击队有问题的人推荐专业解决方案，”凯撒说。 无论您首先向房东协会寻求帮助还是直接寻求律师的建议，都可以的。 租房游击队出局了——现在怎么办？ 当租房游击队最终离开时，他们通常会留下一套需要翻新的肮脏公寓。 那么第一步就是清理房子和清理公寓。 最后，房东面临着决定：卖掉公寓还是重新出租？ • 如果房东决定出售公寓，他不应再投入任何资金来翻修房产。 新业主将在出售后按照自己的想法重新设计公寓。 • 如果之前出租的游击队公寓要再次出租，房东将无法避免装修。 但这也是对公寓进行现代化改造以吸引不同客户的机会。 • 库尔特 / 斯特格 地产世界 如果你有房地产的问题或者是想委托我们出售你的房地产，请联系我们。 bowang.ug@gmail.com

如果租户不再支付房租，租金损失保险就可以启动。 但房东应该小心：保险费很昂贵，而且只在一定情况下有帮助。 什么是租金损失保险？ 租金损失保险旨在保护房东免受租金损失。 它通常在租赁协议之前签订，并且根据保险公司的不同，涵盖三到十二个月的租金损失。 租户无法再支付租金的原因可能有多种：例如，由于失业或由于能源危机导致额外成本增加。 在这些情况下，如果房东和租客之间的对话无法达成解决方案，租金损失保险可能会有所帮助。 如果租户不再想支付租金，租金损失保险通常会更有帮助 - 对于租房游击队来说尤其如此。 租金保险涵盖哪些内容？ 经典的租金损失保险涵盖未付租金。 这通常包括拖欠租金和未支付的杂费。 此外，根据保险公司的不同，租金损失保险也可以扩展到涵盖财产损失，例如由于住户状态衰败而造成的损失。 那么它通常也被称为租赁游牧保险。 例如，这适用于： • 清理和处置废旧物品的成本 • 清洁费用 • 存储成本 • 装修及更新费用 • 装修工程期间的租金收入损失 然而，某些情况通常不包括在保险范围内，例如超过时效的索赔或租户死亡后发生的索赔。 信息 空置本身并没有保险。 租金损失保险仅涵盖房产因出租衰败造成的损坏而需要翻新期间。 然而，如果公寓在火灾或水灾后无法居住，住宅建筑保险将承担相关费用。 租金保险可以替代多少金额？ 根据合同的不同，租金损失保险承保三到十二个月的租金损失；一些提供商还承保长达 24 个月的费用。 许多保险公司的赔付金额通常有上限，例如 5,000、10,000 或 20,000 欧元。 通常只有在经过诉讼、判决和执行仍无法收取租金的情况下，租金损失才会得到赔偿。 如果发生损坏，房东通常必须自我承担支付超过三个月的租金，或者在发生损坏时分摊大约 20% 的租金。 租金保险的费用是多少？ 简单的租金损失保险费每年在 50 至 100 欧元之间。 如果要赔偿房屋内状态衰败造成的损失，费用就会变得更加昂贵。 根据具体情况，费用可能约为年租金的百分之二到百分之五。 不过，最终的费用到底有多贵，始终取决于个人保险。 “保费尤其取决于租赁的范围和约定的服务。 自我承担的免赔额也会影响保费，”被保险人协会 (BdV) 说道。 我可以从我的税款中扣除租金损失保险费用吗？ 房东可以将租金损失保险的缴款作为营业费用从税中扣除。 您可以在此处了解房东可以从税款中扣除的内容。 几乎每家保险公司都有一定的要求，以便租金损失保险可以投保或生效。 例如： • 承租人的信用度必须首先由保险公司检查。 • 房东在签订合同前必须检查租户的偿付能力。 例如，通过无租金债务证明或信用报告。 • 如果要为现有租赁协议购买保险，通常需要等待几个月。 此外，租赁协议不得终止，并且所有租金必须按时足额支付。 此外，在发生损坏时，房东通常必须履行某些义务，以便保险可以帮助他。 租赁游牧保险义务的一个例子：房东必须 • …立即报告损坏情况。 • …减少损害。 • ...在搬入出租物业和终止租赁协议时能够出示租赁协议和公寓移交协议。 • …能够证明租赁协议已经终止。 • ...立即提起诉讼，要求驱逐并归还租赁财产。 • …记录损坏情况。 • ……存放损坏的物品，直到保险公司检查它们。 结论：租金损失保险有意义吗？ “被保险人协会不建议私人房东购买租金损失保险，”被保险人协会说。 所支付的保费与可能的利益不成比例。 她进一步批评说：这些利益以非常严格的条件为前提，而且通常赔付非常有限。 因此，房东应该更好地照顾自己，以尽量减少风险。 特别是在签订租赁协议之前检查潜在租户的偿付能力。 例如，通过潜在租户的收入证明或 Schufa 自我评估。 但请注意，只有在潜在租户表达了对公寓的兴趣后，房东才可能要求提供此类信息，并且租赁协议是否最终签订仅取决于自我披露的积极结果。 房东还可以为其房屋保险投保，以防止因公寓损坏而造成的租金损失。 被保险人协会解释说：“如果租户由于公寓损坏而正确地停止支付全部或部分租金，房主保险将赔偿租金损失，包括持续的额外费用杂费。”前提是损坏的原因 – 例如爆水管道 – 包含在保险范围内。 斯蒂格 如果你有房地产的问题或者是想委托我们出售你的房地产，请联系我们。 bowang.ug@gmail.com

什么是远程供暖？ 远程供暖是德国第三重要的供暖方式，仅次于天然气和石油。 任何使用远程供暖能源为房屋供暖的人都不需要自己的供暖系统来供暖和提供热水，而是使用当地发电厂的热量。 从发电厂流出的大部分是热水，有时还有热蒸汽流经绝缘管道网络。 通过远程供暖系统，热量从地下传输到相连的建筑物并产生室内热量。 远程供暖的热源是哪里来的？ 在火力发电厂中，热电联产（CHP）允许将发电时产生的热量用于远程供暖。 热电联产的能源产量非常高——高达 80%。 在某些地区，远程供暖是一种副产品，称为废热或者叫余热。 这是由废物焚烧或工业产生的。 信息 远程供暖和近地供暖有什么区别？ 近地供暖与远程供暖基本相同。 当能源供应商（即发电厂）位于房屋附近时，我们就谈到近地供暖。 大多数时候，这是一个相对较小的距离，不到一公里。 我的房子适合连接远程供暖网络吗？ 原则上，如果位于发达的集中的远程供暖区域，每户房屋都可以接入远程供暖集中供热管网。 要连接到远程供暖系统，业主只需对房屋进行一些结构改变，即可使用当地的供热网络为自己的房屋供暖。 如何连接到远程供暖网络？ 为了将远程供暖连接到当地的供热网络，必须在建筑物和主管道之间铺设两根管道，用于水的流动和回流。 为此通常需要进行实心钻孔。 此外，还必须安装带有热交换器和仪表的中转站。 我的供暖系统可以使用远程供暖吗？ 现有的中央供暖系统可以轻松连接到远程供热站。 为此，业主需要委托一家授权的安装公司。 还可以对旧建筑进行远程供暖改造。能源供应商通常会申请必要的建筑许可证，并指定可以委托进行改造的公司。 远程供暖费用是多少？ 德国远程供暖的价格差异很大，根据利用率的不同，价格不同。 能源供应商收取的远程供暖价格由消费者补足 • 基本价格，也称为性能价格。 该价格是固定的，包括发电厂和远程供热网络扩建的成本。 它约占总成本的25%。 基本价格取决于房屋的连接负载有多高。 在高输出时，热网可以提供更多的热量。 • 工作消耗价格。 这是根据实际热消耗以欧分/千瓦时为单位计费的。 工作消耗价格占总成本的比重达到75%左右。 • 服务价格或测量价格。 一些能源供应商每年收取一次服务价格，以便供应商承担消费计量和计费所产生的成本。 实用提示 有时基本价格定得太高。 消费者可以根据经验判断供应商设定的基本价格是否合适： 热量（千瓦时）：连接负载（千瓦）= 使用寿命 用户可以在最近的账单中看到他们的消费情况。 使用寿命应在1800小时左右。 此前，与石油和天然气供暖相比，区域供暖相当昂贵：比石油集中供暖贵约 40%，比燃气供暖贵约 27%。 2022年，虽然原油和天然气价格大幅上涨，但远程供热价格仍相当稳定。 如果供应商使用天然气供暖，则自 2022 年夏季起允许相应提高价格。 与此同时，联邦政府将远程供暖增值税从 19% 降至 7%。 这种税收减免应该转嫁给消费者。 信息 远程供暖价格制动 除了电力和天然气价格刹车外，2023 年还实行区域供暖价格刹车。 远程供暖价格刹车的运作方式是相同的：之前年度消耗量的 80% 被限制在每千瓦时 9.5 欧分。 远程供热连接费用是多少？ 如果业主想将他们的房子连接到现有的供热网络，则需要支付连接费用。 这些费用通常包含在基本价格中，无需单独支付。 成本通常取决于： • 建筑物的位置 • 建筑物的大小 • 当地条件。 远程供热有哪些资助？ 远程供暖的一大优势是受到资助。 各市政公用事业公司和市政当局根据供暖需求，为改用远程供暖提供 500 至 3,000 欧元的补贴。 业主可以向负责的市政公用事业公司、市政府或独立能源顾问询问资助计划。 任何连接到使用绿色能源的远程供暖网络的人都会从国家获得 30% 的安装中转站费用。 如果它取代了使用化石能源运行的供暖系统，业主将获得所产生费用的 10% 的额外资助。 这总共占可受资助费用的 40%。 然而，所被替代的相关燃气热水器的使用年限必须已经超过 20 年。 从2024年开始，这一比例还会更高：届时，区域供热补贴将高达70%。 业主可以向联邦经济和出口管制办公室 (BAFA) 申请资助。 必须要改用远程供暖吗？ 远程供暖只有在有供热网络的情况下才可能实现，因为扩建涉及相当大的成本。 因此，远程供暖在城市等人口稠密地区尤其值得。 为了使远程供热网络的扩展有价值，必须将尽可能多的供热单位连接到网络，并且必须制定每米供热网络的最小购买量，以实现成本效益。 对于一些住宅区，市政当局需要连接和使用远程供暖。 例如，出于全球气候保护的目的，市政当局可以根据《可再生能源热法》(EEWärmeG) 第 16 条来证明这一要求的合理性。 前提条件是远程供热在一定程度上使用可再生能源、余热或热电联产。 目前尚不清楚新的供热法和强制性城市供热规划是否也意味着对公民的强制供应。 如果业主转而使用可再生能源的替代供暖技术，则可以免除连接的义务。 这是欧盟可再生能源使用指令 (RES-D) 中规定的。 远程供暖有多环保？ 根据能源来源的不同，区域供暖以不同的方式有益于气候。 发电厂的发电效率和线路损耗也发挥着重要作用。 在这方面，热电联产的使用和废物焚烧等废热的利用效果良好。 热量主要来自化石燃料的燃烧。 然而，能源的来源多种多样： • 煤炭、天然气或石油 • 生物质，例如沼气、木材或木制品 • 太阳热能 • 垃圾 远程供暖比单独的系统更加环保。 特别是当使用可再生能源进行远程供暖时。 根据新的《建筑能源法》，还应该制定强制性市政供热规划的法律。 如果该法律如期通过，远程供暖可能会大规模扩展，更多的消费者将能够使用远程供暖。 根据新的建筑能源法，从 2024 年起，以下情况也适用于远程供暖：至少 65% 必须由可再生能源产生。 库斯 房产世界 如果你有房地产的问题或者是想委托我们出售你的房地产，请联系我们。 bowang.ug@gmail.com

通过我们的提示和技巧，租户和业主可以节省供暖费用。 除了节省资金外，对环境的影响也显着减少。 节省供暖费用的专家提示一目了然 • 单独供暖：并非住房中的所有房间都必须在一天中的所有时间段都保留相同的温度。 根据您的个人需求不同，可以节省供暖费用。 节省潜力：每摄氏度可节省高达 6% 的燃料消耗 • 适当通风：适当且定期的通风还可以节省供暖费用。 不要让窗户倾斜，并确保在打开房门通风时有气流。 节省潜力：最多可节省 10% 的供暖费用。 • 晚上关上室内卷帘窗、室外卷帘窗和窗帘：如果消费者晚上关严窗户，以免宝贵的热量流失，还可以节省取暖费用。 储蓄潜力：低。 消费者每年可节省 10 至 20 欧元的供暖费用。 • 关闭房间门：如果暖空气逸入未加热的房间，加热不同的房间可能会消耗能源。 关闭房间门会有帮助。 节省潜力：相当小。 消费者最多可节省 20 欧元的供暖费用。 • 密封窗户：大量热量通过漏水的窗户散失。 从五金店购买的密封胶带是一种廉价的改装选择。 节省潜力：消费者每年每扇窗户最多可节省 7 欧元的供暖费用。 • 暖气片排气：为了使暖气片充分发挥性能，消费者必须定期排气。 节省潜力：中等。 消费者最多可节省 15% 的供暖费用。 • 维护暖气：定期维护可发现磨损情况，从而防止损坏加热器。 暖气片也能以最佳状态工作。 节约潜力：高，因为即使是对供暖系统的严重损坏也不会发生。 • 正确设置供暖系统：室外温度越低，为建筑物供暖所需的能源就越多。 如果加热设置正确，则不会损失能量。 节省潜力：中等。 消费者可节省 10% 至 15% 的供暖费用。 • 水力平衡：通过水力平衡，房屋内的所有供暖系统彼此精确协调，并将热量均匀地分布在房屋内。 节省潜力：高。 水力平衡可将效率提高高达 15%，从而节省加热成本。 • 更换旧的加热泵：消费者可以使用新的、高效的加热泵节省供暖成本。 热泵能耗占总能耗的20%。 节省潜力：非常高，大约 350 欧元的投资通常会在大约四年后收回成本。 秘诀1：单独加热 消费者根据自己的需要调节供暖量，可以节省供暖费用。 因为它们通常不需要昼夜相同的温度。 “每降低一摄氏度，消费者就可以节省百分之六的燃料消耗，”能源专家说道。 这就是为什么他建议晚上降低室温。 但即使在白天，客厅的气温降低一度也会对您的钱包产生明显影响：无论是 22 摄氏度还是 21 摄氏度 - 许多消费者都很难注意到其中的差异。 信息 使用模拟五级调温阀时，各个加热级别之间的温度差约为 4 摄氏度。三级通常将房间加热到 20 摄氏度左右。 一般来说，以下温度对于个人居住空间来说就足够了： •客厅和书房：20摄氏度 •卧室：16摄氏度 •儿童房：21摄氏度 •浴室：22摄氏度 借助现代暖气片，消费者可以在一天中的不同时间精确设置所需的温度。 优点是消费者不必自己调节温度，而是自动发生的。 储户还可以用可编程调温器改造暖气片。 这些电子调温器是一项很好的投资，尤其是当不同的生活方式融合在一所房子里时。 对于单户住宅来说，为每个暖气片配备电动调温器而花费 15 至 50 欧元的投资成本通常是不值得的。 秘诀2：适当通风 消费者还可以通过通风方式节省供暖成本。 “如果你长时间倾斜开窗，你只能进行少量的空气交换，房间里的空气几乎不会得到改善。 相反，周围的墙壁会冷却下来。 在最坏的情况下，它们会开始发霉，”能源专家解释道，并建议快速通风。 这样可以正常通风 • 每天通风约 3 次，每次约五分钟 • 关闭暖气片 • 打开窗户和室内门 • 不要长时间倾斜开窗 • 不要通风时开暖气 秘诀3：晚上关上室内卷帘窗、室外卷帘窗和窗帘 为了节省供暖费用，消费者应始终确保尽可能少的热量散逸到室外。 “室内窗帘、室外卷帘窗和窗帘可以起到帮助作用，因为它们可以将窗户与室内隔离。 如果你在晚上关闭它们——或者在白天房间不使用的情况下——你每年可以节省价值 10 到 20 欧元的供热能源，”能源专家说。 注意：运行时请勿用窗帘遮挡暖气片。 这意味着暖空气无法在房间内循环，需要更多的能量。 秘诀4：关好住房里面的房间门 住房里，有或多或少有暖气的房间。 为了节省供暖费用，任何房间的温度都不应明显低于其他房间。 加热到不同级别的房间之间的房间门也应关闭，以便没有房间不必要地损失所需的热量或房间被不必要地加热。 然而，在急速通风期间，应打开房间门，以便空气流通。 理想情况下，居民可以创建一条通道。 秘诀5：密封窗户 紧闭的窗户可以节省大量取暖费用。 为了检查窗户是否严密，专家建议进行一个简单的测试：在窗框和窗户之间夹一张纸，然后关上窗户。 如果纸可以从关闭的窗户中拉出，则窗户密封不良。 在这种情况下，强烈建议随后进行密封。 如果纸张无法拉出或仅严重损坏，则窗户被密封。 通风的窗户，则应随后将其密封。 “从五金店购买的自粘密封胶带贴在内窗框上就足够了，”专家建议。十米的密封胶带成本约为 10 至 15 欧元。 通过这项措施，您每年每扇窗户可节省约 7 欧元的供暖费用。 如果有七个窗户，每年可节省 70 欧元。 秘诀 6：排放暖气片 加热器并非完全密封，因此每次重新加水时都会有空气进入。 连接部件的空气渗透性也极低，当水在锅炉中加热时也会形成小气泡。 如果这些不及时排出，它们最终会进入暖气片。 随着气体上升，这些空气会聚集在最高的散热器中。 “消费者通过咕噜声和散热器不再变得很热的事实注意到这一点”专家解释说。 消费者还可以通过定期使用放气阀对暖气片进行放气，节省高达 15% 的供暖成本。 练习技巧 这是正确给加热器排气的方法： 1.关闭循环泵 2.打开暖气片 3.准备一个桶或一块布来接液体 4. 用放气阀钥匙打开阀门，放出空气 5. 如果有热水流出，请重新关闭阀门 6、检查加热压力 秘诀7：加热炉维护 业主有更多的选择来节省供暖费用。 “如果您想减少家庭能源消耗，您应该定期维护供暖系统，因为维护后的系统运行更经济且使用寿命更长，”专家 建议。 还可以在损坏发生之前更早地检测到磨损并进行补救。 一般来说，暖气系统维护是房主的责任。 但是，他可以将费用作为运营成本转嫁给租户，前提是租赁协议中已相应同意。 秘诀 8：正确设置加热 室外越冷，建筑物达到所需的内部温度所需的能量就越多。 “因此，在锅炉控制旋钮上优化设置加热曲线非常重要，”能源专家解释道。锅炉上的调温器至少连接一个外部温度传感器。然后，加热锅炉会根据外界温度自动调节水流温度。 通过正确的设置，消费者可以节省 10% 到 15% 的供暖成本。 如果要节省加热能源和加热成本，就应该精确设置加热曲线。 然而，由于加热曲线取决于许多因素并且不是线性的，因此不容易计算。 “唯一有帮助的是调整和测试，直到加热曲线达到最佳调整，”专家说。 消费者应调节暖气阀门，使房间处于理想温度。 因此，重要的是在几天内检查是否达到了所需的室温以及所需的流动温度。 如果它们太低，则必须向上调节。如果太高，则必须向下调节。 消费者可以设置这些参数： • 斜率：表示当外界温度变化一摄氏度时，水流温度升高或降低多少度。 例如，如果加热曲线的陡度设置为 1.5，这意味着如果外部温度变化 1 摄氏度，水流温度就会变化 1.5 摄氏度。 房屋隔热性能越差，供暖曲线必须设置得越陡峭，才能在不影响舒适度的情况下为房间供暖。 • 平行移动：它降低或升高流动温度的总体水平，但不改变曲线的走向或陡度。 例如，如果房间里总是有点太冷，则必须提高供暖曲线的水平。 如果太热，则应降低温度。 • 夜间减少：这是供暖曲线的平行向下移动，以便通过降低室内温度来节省夜间能源。 • 加热极限：它定义了加热系统停止加热的外部温度。流动温度设置越低，加热曲线越平坦，能耗越低。 然而，曲线应该足够陡，以便所有房间都足够温暖。 秘诀 9：水力平衡 许多供暖系统的问题是远离锅炉的房间中的暖气片无法正常加热。 “如果是这种情况，可以通过水力平衡来提高加热效率，”专家说道。 水力平衡可以使热量均匀分布在整个房屋内，并降低供暖系统的流动温度。通过精确匹配供暖系统的所有组件以及房屋的能源需求，效率最高可提高 15%。 这样，消费者最终可以节省取暖费用。流经的供暖水量也可以使用调温阀根据各个房间的需求进行调节，从而节省额外的能源。 水力平衡的先决条件是双管加热系统和带有可预设调温阀或回流阀的散热器。 秘诀 10：更换加热泵 “热泵占房屋用电量的 20%。 如果您仍在使用旧泵，则应该检查其效率。”专家说道。节省潜力是巨大的。 购买新的高效泵通常在几年后就能收回成本。 旧的加热泵需要高达 100 瓦的输出，因为它们没有速度控制。另一方面，高效泵的功率仅为 25 瓦。 计算示例： 高效泵 新 旧 功耗 25瓦 130瓦 供暖期用电量 10月至3月（184天）* 36千瓦时 221千瓦时 年电费为 49 欧分/千瓦时 17.64 欧元 108.29 欧元 每年节省成本：90.65 欧元 假设新的热泵及其安装总共花费约 350 欧元，则大约四年后即可收回投资。 来源：二氧化碳连线 柯斯 房产世界, 如果你有房地产的问题或者是想委托我们出售你的房地产，请联系我们。 bowang.ug@gmail.com

每年，德国的许多养老金领取者都必须向税务局提交纳税申报表，并向税务局缴纳一部分本来就不高的养老金作为纳税。 但有个好消息：他们也有机会像其他纳税人一样通过申报某些费用来减少税收。 在本文中，我们解释了哪些费用。 养老金领取者和纳税申报表：您什么时候必须提交？ 首先是好消息：并非所有养老金领取者都需要提交纳税申报表。 “作为养老金领取者，通常只有在年度总养老金的应税部分高于基本免税额的情况下，您才有义务提交纳税申报表。 具体而言，这意味着：任何每年可用资金低于 10,908 欧元的人都没有义务不提交纳税申报表。 但是，扣除个人免税额后年收入仍然高于基本免税额的其他人，则在纳税行列。 养老金领取者可以从纳税申报表中扣除的 5 项费用 1. 养老金领取者可以从税中扣除与收入相关的费用 不仅职业从业人可以在纳税申报表中扣除职业费用，养老金领取者也可以。 如果您全年的广告费用低于 102 欧元，则不值得在纳税申报表上申报。 因为税务局会自动考虑 102 欧元的统一费率作为广告费用。 如果您的费用超过 102 欧元的统一费率，那么将其包含在您的纳税申报表中绝对值得。 但哪些费用被视为广告费用呢？ 其中包括： • 养老金顾问 • 养老金纠纷律师 • 税务顾问（仅适用于附录R） • 与申请养老金相关的费用（差旅费、办公用品、邮资、电话费） • 如果诉讼涉及您的养老金、工会费，则收取法庭费用 • 您作为养老金领取者缴纳的工会缴款 • 每年 16 欧元的统一账户管理费 2. 养老金领取者可以扣除药品和治疗费用 退休人员可以在纳税申报表中扣除健康保险不承保的药物作为非常规费用。 这样做的前提是非处方药也有医生处方。 但不仅仅是这些费用可以扣除。 假牙、眼镜、隐形眼镜、助听器、矫形鞋垫、鞋子以及助行器和假肢或其他专供病人使用的医疗辅助设备的额外费用也可以从税中扣除。 此外，还可以在纳税申报表中注明去看医生、接受治疗和去药房的次数。 为了使您不会丢失所有信息并可以申报所有因税务目的而产生的费用，您绝对应该详细了解所有医生的预约和乘车。 3. 住院和疗养费用 如果去医院就诊，健康保险公司在大多数情况下将承担住院治疗和医疗护理的全部费用。 然而，每位患者每天必须缴纳十欧元的费用。 许多人常常没有意识到，他们自己的个人费用贡献是可以免税的。 如果康复措施或治疗已获得健康保险公司的批准，情况也类似。 然而，如果您自愿决定接受治疗，情况就会有所不同。 在这种情况下，您不能在纳税申报表中申报住宿和膳食费用。 但有一点好消息：个人对身体或医疗措施的缴款不受此影响，可以用于税收目的。 4. 家庭帮工和手工工人的工作都被考虑在内 任何雇用帮手进行所谓家庭相关服务（例如洗涤、清洁、烹饪、园艺、除雪甚至护理和支持服务）的人都可以享受税收优惠。 因为养老金领取者可以申请 20% 的费用（每年最多 4,000 欧元）作为税收减免。 如果您以短期工作的形式雇用了家庭佣工，则最高免赔额降至 510 欧元。 但这还不够。 翻新、修理或维护工作的工匠服务也可以减税。 税务局承认 20% 的工作和乘车费用，但每年最多 1200 欧元。 5. 教堂税和捐款可以从税中扣除 您是教会团体的成员并缴纳教会税吗？ 然后您还可以将这些作为特殊费用申报。 但养老金领取者也可以扣除用于教堂、慈善和公益性目的的捐款。 税务局在没有捐赠收据的情况下最多承认 300 欧元的金额。 对于此类小额捐款，付款证明或银行对账单就足够了。 克莱默的文章 微软网 如果你有房地产的问题或者是想委托我们出售你的房地产，请联系我们。 bowang.ug@gmail.com

卡达留斯先生是一名软件开发人，也是白手起家的百万富翁，他投资房地产以产生被动收入。 他分享了帮助实现被动收入的三个步骤。 根据卡达留斯的说法，进入房地产行业时你有两个选择：“你想成为一名投资者，还是希望这成为你的职业？” 卡达留斯是一名软件开发人，也是白手起家的百万富翁，他想投资房地产来产生被动收入。 这使他能够将精力集中在他的激情项目和业务上，而不用担心收入。 卡达留斯非常强调“被动”这个词。当他在2019年购买第一笔投资房产时，他知道自己唯一的目标是增加财富，并且不希望这成为他的新工作。 “我真正的热情是技术，”卡达留斯说。 “我只将房地产作为创造财富的工具。”目前，卡达留斯每个月只花大约三个小时在他的出租房产上工作，但他每年可以赚到数千欧元。 为此，他遵循以下三个步骤： 1. 他改变了生活方式，为房产存钱 当卡达留斯开始为这处房产存钱时，他不确定自己是想融资还是用现金购买。他知道无论如何他都必须留出大量积蓄。于是他开始积极储蓄。 “我倾向于选择最难的事情，因为那是我得到最多纪律的地方，”他说。 为投资存钱并不容易，但这对他来说也不是什么新鲜事。 他在工作的头两年还清了价值 20 万美元（约18万3千欧元）的学生贷款，并且已经知道如何节俭地生活。因此，他采用了与当时相同的策略来为他的房地产存钱。 2. 他通过免费和低成本的资源了解了融资渠道 “我从一个名为 Bigger Pockets 的资源开始，”卡达留斯解释道，“我开始学习如何在房地产中实际赚钱的基础知识。”通过培训，杠杆的话题不断出现在谈话中。 然而，一想到再次负债，他就感到害怕。 在他终于摆脱了学生贷款后，他不想再申请任何贷款了。 这是他甚至考虑全额支付房产费用的原因之一 —— 而大多数购房者都不会这样做。 他的父母教给他“现金为王”的原则，但他仍然坚信抵押贷款是有风险的。 然而，在计算完数字后，他意识到自己错了：如果他只投资首付，每月的房租收入足以支付抵押贷款的月付。随着时间的推移，该房产将收回成本。 “我意识到，如果你租的时间足够长，就好像你从来没有买过它一样，”他说。 “你只是免费得到它。”为投资融资也意味着他可以更快地开始，而不必节省任何额外的钱。 那时他已经存了 75,000 美元（约合 69,000 欧元），用于支付首付。 3. 他预先支付更多费用以节省时间和精力 最终，卡达留斯的全部目标是拥有尽可能被动的收入来源。 他知道这会付出高昂的代价。 他在研究抵押贷款机构时第一次经历了这种情况。 “我开始考虑不同的利率，看看我能得到什么，”他说，但似乎没有一个选择是正确的。 最终，他决定尝试一位抵押贷款经纪人，后者帮助他在更短的时间内找到了更好的利率。 “他们回来时带来了比我以前发现的更好的机会，”他说。 “抵押贷款经纪人绝对物有所值。”当他开始寻找实际购买的房产时，他还准备多花一点钱购买位于热门地段的交钥匙房产，并且他肯定会出租。 这样他就不用太担心融资方面的风险了。 “即使你得到了一笔糟糕的交易，位置也会弥补这一点，因为房产的价值会上升。 ” 他还聘请了一名物业公司来处理租户问题，以保持投资继续带来被动收入。 他向物业公司支付租金的一定比例。 除了抵押贷款、物业管理费和保险费之外，他每月还欠约 1,600 美元。 然而，他以每月约 2,600 美元的价格出租这所房子，因此他每年可以通过这项投资额外赚取 12,000 美元。 此外，他的财产权益会随着时间的推移而增长。 对于卡达留斯来说，这种设置正是他想要的：每月经常性收入，而他几乎没有付出什么积极主动的精力。 “如果你愿意，你可以节省一点，并获得尽可能多的价值，”他说。 “但后来你创造了一份工作。” 商业内幕网 麦克劳克林 德国博房置业，10年的德国房地产经验 如果你有房地产的问题或者是想委托我们出售你的房地产，请联系我们。 bowang.ug@gmail.com

70% 和 50% 的规则对价格的影响 法院拍卖是便宜购买房地产的合适场所吗？ 这个神话仍然存在。但有两条规则反对这种说法。一是在某些条件下，法官和债权人可以拒绝最高出价。因此，可能会出现您出价最高但最终仍空手而归的情况。 在这里您可以了解相关内容。 尽管央行利率发生扭转，德国的房地产仍然需求旺盛且价格昂贵。价格继续攀升，尤其是在慕尼黑、柏林和汉堡等大城市。对于许多人来说，为梦想的房产拿到融资已成为近年来的一项现实问题。因此，许多人正在寻找其他方式来获得房地产。 法院拍卖被认为是所谓的锦囊妙计。 在拍卖法庭上可以捕捉到便宜货的神话确实已经存在多年了。 但这两条规则以及其他规则不利于您获得大幅度折扣。 首先，您需要知道：法院拍卖有不同类型。 大多数情况下，债权人试图通过法院拍卖来支付债务。 但也有所谓的分割拍卖。 例如，在这里，继承人或配偶可以拍卖房屋以拿到钱款。 债权人可以拒绝最高出价 根据法律，债权人对竞价拥有某种否决权。 如果竞拍期结束时最高出价低于该房产市场价值的70%，债权人可以提出申请，取消法院拍卖。 在大多数情况下，市场价值由法院预先确定。为此，委托评估师对房产进行了评估，并在法院拍卖前向所有人公开。您可以从法院拍卖网站免费下载该报告，其中还包含其他重要信息。 然而，70% 的门槛有一个例外。 如果没有债权人出席拍卖且没有任何人代表出席，则不能提交此类申请。这意味着该规则不再适用。 法官必须拒绝低于特定价值的竞投 但即使债权人不在场，也不意味着您可以在拍买到房产。 因为如果出价太低，法官也必须进行干预。如果出价低于市场价百分之五十，法院必须驳回最高出价并结束拍卖。在这种情况下，将宣布另一个新的拍卖日期，届时，该限制将不再适用。但随后重新竞价开始。 然而，这个百分比门槛并不意味着您必须以市场价值的 50% 开始出价。 即使最终被拒绝，低于该限制的出价也是允许的。在大多数情况下，竞价上涨得相当快。 最后但并非最不重要的一点是，您应该注意，评估师报告中的市场价值只是估计值。 评估师可能无法进入房屋，因此无法正确评估任何损坏。因此，市场价值可能高于实际价值，并且上述规则可能导致您提供的价格高于房屋的实际价值。 此外，房价正在大幅调整。 农村地区的房地产价格下跌幅度更大。 此外，由于当前的德国供暖法辩论和制定，需要翻新隔热不良的房屋可能会出现价值损失。然而，由于大多数报告都是几个月前的，有时是一年前的，因此该报告的价值现在可能已经过时了。 商业内幕网 菲尔格斯 德国博房置业，10年的德国房地产经验 如果你有房地产的问题或者是想委托我们出售你的房地产，请联系我们。 bowang.ug@gmail.com

在寒冷的季节，一个功能正常的加热器是非常宝贵的。 为了使其正常工作，应定期对其进行维护。 建议房东和业主签订维修合同。 这不仅带来了安全，也带来了节省。 冬天没有人愿意使用坏掉的供暖系统——无论是自己的家里还是租来的房子。 为了从一开始就防止暖气锅炉故障，业主应该定期维修供暖系统。 这样，充其量可以在磨损部件造成需要昂贵维修的重大损坏之前检测到磨损情况。 此外，维护良好的供暖系统运行起来更加经济。 供暖维护的正确时间 供暖系统通常必须在一年中长达五个月内提供全部性能。 但即使在温暖的月份，也不应该忘记它。 因为那时是维修系统的好时机。 这样，在下一个供暖季节到来之前，仍有足够的时间进行必要的维修。 根据《建筑能源法》(GEG) 第 60 条，供暖系统必须由合格人员定期维护。 那些“拥有维护和维修所需的专业知识和技能”的人被视为专业人士。 这不一定需要供暖工程师，但如果普通消费者想要自己做，他必须具备必要的知识和技能。 德国供热工业联邦协会 (BDH) 建议进行年度检查，以确保功能可靠性。 如果在检查过程中确定需要进行维护工作，则应同时进行。 参考信息 检查、维护和修理之间的区别 供热系统的维护分为维护措施和恢复措施。 保护措施包括： 1. 检查：供热工程师检查供暖系统状况。 2. 维护：如果供热工程师在检查过程中发现轻微缺陷，将在维护过程中予以纠正。 这确保了系统的工作状态。 恢复措施包括： 3、修理：如果供热工程师在检查和维护过程中发现系统有重大损坏，则必须对系统进行修理。 从而恢复目标状态。 然而，对于何时必须进行供暖维护，并没有法律规定。 不过，一般来说，建议在预约扫烟囱的人之前完成这项工作。 如果他的年度排放测试的测量结果不正确，他必须在维修或维护措施完成后再次回来收费。 这通常花费 40 到 80 欧元。 对于较新的系统，烟囱清扫工的检查预约只能每两三年进行一次。 如果可能的话，仍应每年对供暖系统进行检查和必要时的维护。 检查和维护工作的范围在很大程度上取决于供暖系统的类型。 环境影响、用户习惯和制造商的信息也发挥着重要作用。 一般来说，供暖维护主要包括清洁，必要时在易损件完全损坏之前更换一两个易损件。 维护期间具体需要做什么： 烧油锅炉 据联邦统计局称，大多数德国家庭使用取暖油来产生热量来供暖和提供热水。 然而，如果锅炉调节不当或过多的烟灰颗粒沉积在热交换器或燃烧器的表面上，系统的效率就会恶化。 这会增加燃料消耗和污染物排放。 定期清洁燃烧室可节省高达百分之三的能源，同时保护环境。 为了降低成本，拥有一点手艺和必要知识的房主可以自己承担一些维护工作。 例如，可以清洗燃烧室或油加热器的喷嘴或更换油过滤器。 不正确或疏忽的维护不仅会导致额外成本，还会带来安全风险。 因此，建议由取暖工程师对烧油锅炉进行维修。 为了防止扫烟囱的人因排放不良而抱怨系统，锅炉应每年清洗一次。 如果可能的话，不仅是在能耗显着增加或油泵发出异常响声的情况下。大量烟灰积聚在燃烧室和排气通道中。 如果定期吸尘或用水壶刷刷掉，则不会增加能源消耗。 同时，安装人员应检查连接锅炉与烟囱的烟道是否生锈。 如果他发现泄漏，他必须立即做出反应。 如果废气已经从地下室逸出，有毒气体会严重危害住户的健康。 清除烟灰后，需要清洁燃烧器。 为此，请用松节油清洁机油过滤器和机油喷嘴。 供暖工程师还应检查电机、泵、控制单元、火焰探测器、电极和燃油燃烧器配件。 看看油箱，是否也需要清洁。 为了正确清洁油箱，油箱中的油应尽可能少。 多久进行一次清洁并不是强制性的，而且根据所使用的油，也不是绝对必要的。 取暖油越轻，油箱中沉积的沉积物就越少。 专家仍然建议每五到十年对油箱进行一次维护和清洁。 如果过滤器以更短的时间间隔发生堵塞，则表明需要进行清洁。 参考信息 最重要的油加热维护任务一览： • 检查锅炉、燃烧器、燃烧室、保温材料、排气系统和加热泵 • 更换机油滤清器并清洁机油加热器的喷嘴和燃烧室 • 在运行期间检查并重新调整压力和温度 • 检查安全技术和系统技术的功能 • 测量废气值并可能对其进行优化 • 更换或修理易损件 • 排空散热器并补充热水 燃气锅炉 继石油之后，天然气是德国人最喜欢的供暖系统燃料。 根据联邦统计局的数据，大约三分之一的德国房主拥有燃气供暖。维护工作量低于油加热器，因此更便宜。 在年检期间，供暖工程师应仔细检查锅炉，以确定设置是否仍然令人满意。 为此目的读取加热控制器。错误代码和燃烧器启动次数以及运行时间提供了系统缺陷或不利设置的第一个重要指示。 接下来是机械步骤，例如清洁热交换器和冲洗冷凝水排水管。 此外，供暖工程师应检查燃气加热器中的电极和火焰，并立即更换有缺陷的电极。 这可以防止可燃气体混合物聚集在加热器中。 当然，经验丰富的系统所有者也可以帮忙并自行维护燃气加热系统。不过，建议由专业人士来做。 不仅可以避免额外成本，还可以保持较小的安全风险。 当专家维护加热系统时，他会检查设备的磨损部件，清洁系统的各个元件并检查安全设备。 即使是一层薄薄的沉积物也会使系统的消耗增加高达百分之五。 定期检查燃气系统是否泄漏也极其重要，以免释放有毒气体危害房屋居民的健康。 维护工作应通过废气测量来完成，然后如果可能的话进行记录。 这意味着系统所有者始终了解其供暖系统的最新状态。 由于气体是一种高度易燃易爆的燃料，如果出现以下特征，建议立即采取反应： • 点火火焰变色并且声音变得更亮。 • 加热器及其周围出现颜色痕迹，例如来自烟灰的痕迹。 • 操作噪音发生变化。 • 产生气味。 • 外壳或操作单元等部件损坏。 在这些情况下，迫切需要采取行动。 在任何情况下，您都不应在这里等待下一次检查。 参考信息 最重要的燃气采暖维护任务一览： • 测试操作安全和泄漏 • 测量热值、废气和温度变化 • 清洁设备，尤其是喷嘴、阀门和管路 • 设置点火器 • 燃烧器功能的调节 • 视力和听力控制 木材和颗粒供暖 从统计数据来看，在德国，使用木材或木材颗粒供暖并不像使用石油或天然气那样普遍。 这可能是由于维护和清洁工作量大等原因造成的。 对于燃木加热器，业主应每周计划大约五到二十分钟的清洁和维护时间，具体取决于系统。 例如，这包括定期清除木灰。系统越现代化，通常需要的维护就越少。 然而，每年应该有专业人员来进行一次更详细的维护。清洁主要涉及热交换器和除灰。 热交换器很容易用刷子或吸尘器清洁，最好每月一次。 清洁人员应确保木材加热器中的灰烬不会污染其他部件。燃烧室和燃烧器锅也需要定期清洁。 设备清洁的详细说明通常可以在相关的操作说明中找到。 重要的是要记住，木灰在取出后很长一段时间内仍然是温暖的，因此只能存放在合适的容器中。 灰烬还提供有关燃烧的信息。 如果它不是灰色和粉末状，而是漆黑且粘稠，则空气供应可能会中断，从而无法完全燃烧。 参考信息 根据所用木材的类型，灰烬可以在花园中用作堆肥或肥料，或者在充分冷却后作为家庭垃圾处理。 当谈到木材加热系统时，木片或木质颗粒加热系统比木材气化器需要更多的维护，这是由于系统部件的数量所致。 除锅炉外，木片或颗粒加热系统还包括储藏室和用于供应燃料的输送系统。 两者也应定期清洁。 对于燃料储存来说，在加热期结束后重新加注之前清洁为好。 在维修技术人员进行大量年度维护期间，要检查、清洁和维护从燃烧室到进给螺杆、从废气管道到除灰的整个加热系统。这还包括润滑输送系统的重要部件，以进行燃料供应和自动除灰。 如果有一个挡光板可以确保始终将相同数量的材料推入锅炉中，则也需要对其进行清洁。 接下来，技术人员检查系统是否生锈。 此外，还应检查控制和调节技术的设置。 参考信息 最重要的木材供暖维护任务一览： • 清除储存容器中的灰尘 • 检查螺旋输送机的功能 • 检查风扇运转是否平稳 • 清洁燃烧器 • 清洁锅炉（燃烧室、热交换器和烟管连接） • 检查系统是否损坏 • 检查锅炉上的恒温器控制装置 • 如果扫烟囱的人还没有清洁炉管，请清洁炉管。 注意：旧木炉有被关闭的风险 任何使用木材取暖的人可能都必须在 2020 年底之前更换炉灶。 这是《联邦排放控制条例》的规定。 受影响的型号为1995年以前生产的型号，污染物排放超过每立方米废气细尘0.15克、一氧化碳4克的规定限值。如果您不想扔掉锅炉的话，可以对它进行相应的改造。 该规则不包括开放式壁炉、手工制作的基本锅炉、烹饪炉灶和也可以公开操作的封闭式壁炉。 1950 年 1 月 1 日之前建造且此后从未安装过的历史悠久的壁炉也不受影响。 热电联产厂 医院、游泳池和大型住宅区等设施中不再罕见的东西正在慢慢进入私人家庭：热电联产厂（CHP）。 技术进步使这成为可能。 长期以来，热电联产装置对于单户住宅来说太大了。 该系统的一大优点：它不仅产生热量，而且还可以自己发电。 然而，最大的缺点是高昂的购买价格，这意味着专家仍然怀疑私人使用的热电联产机组的经济可行性。 维护也比其他供暖系统更昂贵。 这意味着目前单户住宅的年度成本通常甚至高于节省的费用。 然而，对于较大的住宅区，购买可能还是值得的。 在这种情况下，房东可以将产生的电力输入电网，也可以将其出售给他的租户或邻居。 电网馈电是付费的，对于租户来说，电费通常比当地电网运营商便宜。 因此，这对双方来说都是一笔值得的交易。 如果您技术熟练，也可以节省维护费用并自己进行。 然而，出于保修原因，通常不建议这样做，至少在保修期内不这样做。 如果 CHP 配备内燃机（例如汽油发动机），则应每 2,500 至 4,000 个运行小时进行维护一次。 这项工作相当于汽车发动机的工作。 例如，需要更换机油。 火花塞也必须检查并在必要时更换。 然而，如果热电联产系统中安装了斯特林发动机，则系统所需的维护量将大大减少，并且必须每 5,000 至 8,000 小时检查一次。 一些制造商承诺甚至更长的维护间隔。 这是可能的，因为斯特林发动机中没有燃烧，因此磨损显着降低。 参考信息 最重要的热电联产维护工作一览： • 换油 • 更换滤清器（必要时机油滤清器、燃油滤清器、空气滤清器） • 检查并调整气门间隙 • 更换火花塞（仅适用于配备内燃机的热电联产设备） • 检查废气背压 - 如有必要，清洁废气热交换器 • 检查所有螺钉和螺钉连接是否紧固 • 检查所有流体回路是否有泄漏 • 检查废气管线是否泄漏 • 控制所有操作和性能值 热泵 热泵比燃油或燃气加热需要更少的维护，但仍然不是免维护的。 过滤器和其他易损件的使用寿命有限，必须在某个时候进行更换 - 如果可能的话，要在有缺陷的易损件造成昂贵的间接损坏之前进行更换。 制造商通常会指定维护间隔多长时间。 对于热泵来说，两年的维护间隔通常就足够了。 然而，根据规定，必须每年检查制冷剂回路是否有泄漏，至少如果热泵含有超过三公斤的冷却剂（欧盟含氟气体法规第 842/2006 号）。 含有的冷却液越多，检查间隔越短。 容量超过 300 公斤的系统必须每三个月检查一次。 为此不需要更高的资格。但制冷剂回路的工作只能由经过认证的公司的人员进行。 空气对空气热泵和空气对水热泵急需维护。吸入的空气有时会导致过滤器严重污染。 其他热泵具有完全封闭的流体回路，有时甚至被认为是免维护的。 然而，为了确保系统的使用寿命，专家建议定期维修热泵。 所有类型的热泵的共同点是检查电气安装。 检查接地以及所有插头和触点。 检查安全阀也是标准热泵维护任务之一。 加热回路中的水过滤器也必须检查和清洁。 对于空气-水热泵，还必须检查室外空气的供气和排气管道，必要时进行清洁。 还应检查和清洁冷凝水排水管。 如果盐水在循环系统中循环，则必须控制其化学成分。 除其他外，这确保了防冻保护。 盐水热泵还有一个过滤器需要检查和清洁。此外，必须检查盐水回路中的压力，必要时必须重新填充盐水。较大的缺失量表明存在泄漏。还应检查房屋内安装的管道是否有冷凝。 如果已经形成，则表明隔热效果不充分。对于水对水热泵，维护工作的重点是井。 必须检查所有泵、阀门和过滤器。 还应对井进行目视检查。 参考信息 最重要的热泵维护任务一览： • 目视检查设备组件（热泵、缓冲罐、热水器、泵和阀门）是否有损坏、腐蚀、污染、紧固、泄漏、油迹 • 检查冷却回路是否泄漏 • 液压元件的功能检查 • 检查并清洁加热回路过滤器 • 检查系统压力 • 检查安全阀 • 检查控制器设置并读取操作数据和错误存储器 另外对于空气-水热泵： • 根据需要清洁蒸发器 • 检查并清洁进风口、出风口以及风道系统 • 清洁冷凝水盘并目视检查是否有泄漏 • 检查并清洁冷凝水排水管 另外对于盐水热泵： • 检查盐水浓度 • 检查盐水膨胀箱 • 检查系统压力，必要时加满盐水 • 检查盐水压力开关的功能 • 检查盐水过滤器 • 检查绝缘层是否凝结和损坏 另外对于水-水热泵： • 井的目视检查 • 清洁过滤器 • 检查附加安全装置 • 检查吸入井底阀的功能 • 检查绝缘层是否凝结和损坏 太阳能光热系统 据 Destatis 称，德国人已经更频繁地使用太阳能来产生热量，多过诸如木材颗粒加热。然而，太阳能热能主要用于支持供暖。 冬天的本质是没有足够的阳光来仅利用太阳能来加热整个房子。太阳能热系统的优点是它们通常被认为维护成本相当低。 对于何时必须进行维护没有法律要求。但专家建议至少每两年对它们进行一次基本维护。 维护太阳能热系统时，工作压力非常重要。 由于系统中的温度不同，这永远不会完全恒定，但可以通过膜膨胀罐进行补偿。 虽然非常高的压力不是一个令人担忧的问题，但压力太低则更成问题。压力降低会导致太阳能电路体积流量中断，从而导致性能损失。 压力下降的原因通常是系统内泄漏。 这些需要被发现并修复。 您还需要密切关注太阳能流体的状况。 如果传热流体变质 - 例如，如果 pH 值不正确或成分不正确 - 则不再保证防霜和防腐蚀。 液体老化是正常现象，因此最迟应在十到十二年后更换。 在新的太阳能流体倒入系统之前，应用清水冲洗管道以去除污垢颗粒。 如果系统是新注水的，应在投入运行前进行适当的排气。 还建议对收集器进行定期目视检查。 如果太阳能集热器脏了，这将不可避免地导致性能下降。 因此，应定期清洁它们。 但鸟类也可能通过啄食或咬貂等方式损坏隔热层。 这需要修复。 然而，耐用的涂层可以防止鸟类伤害或动物咬伤。 参考信息 最重要的太阳能热维护任务一览： • 通风口 • 检查系统工作压力 • 检查太阳能流体的pH值 • 止回阀和泵 • 检查传感器和温度计 • 检查收集器是否受到污染或动物/鸟类损坏 • 检查绝缘情况 集中区域供热 任何使用区域供暖系统供暖的人在维护方面都可以高枕无忧。 由于热量由发电机提供，而不是在紧凑的供暖系统中产生，因此无需维护锅炉。 然而，供暖维护费用通常包含在区域供暖的基本成本中。 这意味着区域供热用户不必担心任何维护，但他们必须按比例支付费用。 注意 不要忘记散热器 除了维护实际的供暖系统外，业主不应忘记散热器。 因为这些也有助于高效加热。 他们应尽可能自由地站立，不要被家具覆盖。 散热器还应定期通风，以便供暖水正常循环。 由于蒸发和排气过程，热水还需要定期加满，以保持系统内的压力恒定。 供暖维护费用原来这么高 供暖维护费用的多少取决于许多因素。 价格特别取决于供暖系统的类型。 燃气加热器的维护成本低于燃油加热器。 木质颗粒加热的费用甚至更高。 这主要是由于所涉及的工作程度不同。 重要的是，大多数服务公司的维护成本中不包括差旅费或备件费。 因此，供暖锅炉用户应提前询问报价中包含哪些服务。 对于燃气系统，供暖业主应支付 90 至 200 欧元。 使用油加热需要更多工作 - 成本约为 150 至 250 欧元。 维护燃木加热器可能还要多花费 30 欧元。 热泵业主的费用相对较低，每年大约 50 至 100 欧元。 热泵还可以节省您扫烟囱的费用。 对于热电联产等产品，没有有关成本的一般信息，因为它们非常个体化。 例如，对于热电联产机组，价格是根据系统的规模和利用率计算的，尽管维护较小设备的成本通常略高。根据服务公司的不同，计费基于运行时间或产生的电量千瓦时。 房主和房东的经济利益 房主的账单上应单独列出供暖系统维护的人工费用。 因为您可以从税款中扣除这些费用的 20%，但每年最多可达 1,200 欧元。 然而，该规定仅适用于工匠服务未使用公共资金的情况。 材料成本无法计费。 顺便说一句：税收减免也适用于供暖系统的现代化。 原则上，供暖系统的维护由用户（即房主）负责。 但是，如果租赁协议中已有效商定，房东可以选择通过运营成本将维护成本转嫁给租户。 房东必须确保维护费用与修理严格分开，因为他们必须自行承担修理和维护费用。 如果房东规定租户有义务自行负责供暖维护，则房东不得指定由哪家公司来进行这项工作。 注意： 房东不应在水电费账单上作弊。 租户可以查看总维护账单，并可以确定他们是否支付了过多费用。 维护合同提供了很多便利 供暖系统的定期维护通常是值得的，不仅因为没有故障，而且还因为没有重大且昂贵的维修。 尽管涉及成本，但由专业人员来完成这项工作绝对有好处。 一方面，他拥有必要的知识。 另一方面，对他来说可能会更快，因为他随身携带必要的测量设备和工具，并且比普通消费者更快地获得备件。 建议签订维护合同，定期检查供暖系统。 这样做有以下优点： • 预约是由服务公司建议的，因此系统用户不会忘记。 • 维护成本在合同期内通常保持不变，因此可以纳入财务计划。 另一方面，一次性维护订单更难以计算。 • 一般情况下无需额外费用。 • 服务范围可以自由协商。 公司在销售供暖系统时通常会提供维护合同。 优点是公司熟悉系统。 但系统用户仍然应该获得其他报价，然后决定最适合他们的一个。 制定维修合同时应当明确下列规定： • 正在进行哪些工作？ • 包括差旅费吗？ • 包括备件和维修统一费率吗？ • 保证和保修工作是维护的一部分吗？ • 维护周期和间隔 • 合同期限 由于市场上总是有很多不合格的管道工程公司，所以在选择服务公司时要谨慎。 因为节省的报价最终可能比合格公司的报价还要贵。 此外，由于价格低廉，测试和测量等重要工作常常被遗忘。 然后设备外表就一闪一闪的，但内部损坏却常常被忽视。 从长远来看，这些都会变得引人注目。 对于热电联产，建议供应商签订包含长期义务的完整维护合同。 完整的维护合同相当于全面的保险。 该合同不仅规定了维修，还规定了日常维护。 这包括换油和废油处理以及备件。 在某些情况下，还包括技术创新的安装。 这些合同通常为期十年，并包含价格调整条款，规定价格上涨的限制。 在签订完整的维护合同时，系统所有者应密切关注服务清单，以免以后需要支付更多费用。 供暖锅炉维修：安装人员的工作效果如何？ Marktcheck 用隐藏摄像头拍摄了安装人员的视频，也经历了一些不愉快的事情： 结论： 节省的成本抵消了维护成本，即使不是强制性的，房主也应该每年检查和维护供暖系统一次。 通过定期维护加热系统，可以优化燃烧并保持持续的高热输出。 此外，这通常可以延长系统的使用寿命。 这意味着供暖系统业主节省了大量资金，从而弥补了维护成本。 参考信息 供暖系统维护最重要的优点一览： • 加热系统的预期寿命更长 • 运行安全可靠，无意外故障 • 高效的供暖操作，从而降低供暖成本并减轻环境负担。 ·斯基科 2020 年 10 月 30 日 地产世界 德国博房置业，10年的德国经验 如果你有房地产的问题或者是想委托我们出售你的房地产，请联系我们。 bowang.ug@gmail.com